5 390.46 PTS
+0.20 %
5 383.50
+0.18 %
SBF 120 PTS
4 288.02
+0.14 %
DAX PTS
13 059.84
+0.39 %
Dowjones PTS
23 557.99
+0.14 %
6 409.29
+0.36 %
Nikkei PTS
22 550.85
+0.12 %
Suivez-nous sur Facebook
Suivez-nous sur Google +
Suivez-nous sur Twitter
Suivez-nous sur Youtube

QU'EST-CE QU'UN OPCI ?

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un véhicule d’investissement immobilier collectif non coté, mais à même d’assurer la liquidité à ses porteurs.

Autre produit de la « pierre papier », les OPCI vous offrent la possibilité, comme les SCPI, d’être copropriétaire de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements) à partir d’un budget limité. Les OPCI sont un moyen de diversifier votre patrimoine, dans l’espoir de bénéficier de rendements attractifs et avec un horizon de placement à moyen/long terme.

Un OPCI est un placement collectif non coté en bourse. Créé et géré par une société de gestion, il réunit l’épargne d’un grand nombre d’investisseurs pour le placer dans l’immobilier locatif. Les OPCI peuvent prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP, ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), sur le modèle des SICAV.

A la différence d’une SCPI qui est entièrement composée d’actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers. Il comprend 60% minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5% minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations…).

LES REGLES DE FONCTIONNEMENT DE L'OPCI

Bonnes pratiques pour investir en OPCI

Avant d’investir en OPCI, assurez-vous que cela correspond à vos objectifs et à vos moyens financiers. Les OPCI sont un placement à moyen/long terme : n’investissez que des sommes dont vous n’aurez pas besoin dans l’immédiat.

L’investissement en OPCI entraîne de nombreux frais : frais d’achat, frais de vente, frais de fonctionnement et de gestion, d’exploitation immobilière, de transaction ou encore d’éventuelles commissions de surperformance.

Il est indispensable de prendre connaissance de toutes les informations à disposition sur l’OPCI et sa société de gestion, que ce soit dans le cadre d’un investissement via un compte-titres ou une assurance-vie. La lecture attentive du document d’information clé de l’investisseur (DICI) de l’OPCI est essentielle.

Risques

Il s’agit d’un placement risqué : ni le capital, ni le rendement ne sont garantis et dépendent de la situation du marché locatif immobilier, de la situation économique, de l’état des marchés immobiliers et financiers et des charges supportées.

Les parts d’OPCI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum, en contrepartie de l’acceptation d’un risque de perte en capital.

En achetant des parts d’OPCI, l’investisseur s’expose donc aux risques du marché immobilier et des marchés financiers : la valeur de placement peut donc varier à la hausse comme à la baisse. A cela s’ajoutent les risques liés à l’endettement et au crédit, si l’OPCI a recours à l’emprunt, les taux d’intérêt pouvant évoluer.

Le montant que vous récupérerez pourra être inférieur à celui que vous avez investi, en cas de baisse de la valeur des actifs de l’OPCI - en particulier du marché de l’immobilier - sur la durée de votre placement.

L’OPCI détient directement et/ou indirectement des immeubles dont la vente exige des délais dépendant de l’état du marché immobilier. En cas de demande de rachat (remboursement) de vos parts, la somme correspondante pourrait ne vous être versée que dans un délai de 2 mois maximum et pour un montant inférieur à celle que vous aviez investie en cas de baisse de la valeur des actifs de l’OPCI. Les ventes des actifs immobiliers de l’OPCI peut s’effectuer à un prix inférieur aux valeurs d’expertises, ce qui aurait une incidence négative sur la valeur liquidative.

Actifs éligibles

Les trois grandes familles d’actifs éligibles sont :

  • les « actifs immobiliers » : outre les immeubles et droits réels portant sur ces immeubles (bureaux, commerces ou logements), il s'agit des participations directes ou indirectes dans des sociétés immobilières ;
  • les « actifs liquides » : ce sont les actifs qui peuvent être cédés en priorité afin d'assurer le rachat des parts ou actions dans l'hypothèse où le flux des demandes de rachat dépasse celui des souscriptions, à la date d'établissement d'une valeur liquidative. En conséquence, le législateur a prévu : * un volant minimum d’actifs réalisables à brève échéance, * que ces actifs doivent être libres de toutes sûretés ou droits au profit de tiers ;
  • les actifs financiers ou « autres actifs » : avances en compte courant, titres financiers (dont les actions), instruments financiers à terme, parts ou actions d'OPCVM ou de fonds d'investissement à vocation générale (FIVG).

LES PRINCIPALES DIFFERENCES ENTRE OPCI ET SCPI

Les OPCI et les SCPI appartiennent à la famille de la pierre-papier qui regroupe divers placements immobiliers.

Composition et capitalisation

Les SCPI et OPCI diffèrent dans leur capitalisation. Les premières achètent uniquement de l’immobilier, tertiaire et classique, dans le but de louer pour générer du rendement.

Quant aux OPCI, ils investissent de 60% à 90% de leur capital dans l’immobilier afin de le louer également. Cependant, ils conservent 10% de leur liquidité pour faire face aux sorties des investisseurs et placent le reste dans des produits financiers, monétaires, obligataires et boursiers.

Une liquidité renforcée des OPCI

L’OPCI est un fonds ouvert (à capital variable) à liquidité intrinsèque, ce qui signifie que les porteurs de parts peuvent à tout moment sortir de la société, en demandant à l’OPCI de racheter leurs parts à la prochaine valeur liquidative. Dans ce but, l’actif de l’OPCI doit en permanence comporter au minimum 10% d’actifs liquides.

La valeur liquidative doit être calculée et publiée au moins tous les six mois et au plus deux fois par mois.

Une valorisation des parts calculée sur l’actif net réévalué, l’équivalent de la valeur de réalisation des SCPI.

Il n’existe pas de décote telle qu’on a pu en constater sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe. Pour cette valorisation, la fréquence des évaluations des immeubles est trimestrielle, au lieu d’annuelle, et repose sur une double évaluation, réalisées par deux experts, indépendants de la société de gestion.

Fiscalité

En matière de fiscalité, les SCPI et OPCI font jeu égal s’ils sont logés au sein d’une assurance-vie. C’est en effet la règle fiscale de cette dernière qui s’applique. Dans le cas contraire, si les parts de pierre-papier sont inscrites dans un compte titres, c’est la fiscalité sur les revenus fonciers qui s’applique pour les SCPI et la fiscalité des revenus et plus-value de valeurs mobilières pour les OPCI (à la seule exception de SG Pierre Entreprise qui relève de l’impôt foncier).

UNE QUESTION, BESOIN D'AIDE ?

Contactez-nous au 01 56 88 40 40 du lundi au vendredi de 9h à 20h et le samedi de 11h à 15h.

Consultez l'aide en ligne pour les réponses aux questions les plus courantes sur l'offre et la vie de votre compte Bourse Direct.

Investment Trends 2017 - Service client
Formations gratuites

Profitez de l'expertise de nos professionnels avec les formations gratuites Bourse Direct.

  • 1ers pas en bourse
  • Analyse graphique et technique
  • Fiscalité des marchés financiers
  • C.F.D.
  • Options & Future Cac40
  • Assurance Vie

Débutant ou trader averti, découvrez la prochaine formation près de chez vous !

M'inscrire gratuitement

Les apps Bourse

Suivez la bourse et gerez votre portefeuille en mobilité avec les applications smartphones et tablettes Bourse Direct

Application bourse, smartphones et tablettes
App Bourse Direct Apple Store
App Bourse Direct Google Play

Découvrir les fonctionnalités des applications