Société Foncière Lyonnaise : 2023 est en perte malgré des fondamentaux solides

Au 31 décembre 2023, les revenus locatifs de Société Foncière Lyonnaise (SFL) s'élèvent à 234,4 millions d'euros (204,5 ME en 2022), affichant une forte progression de +29,9 ME (+14,6%).
A périmètre constant, les loyers progressent de 14,9 ME (+8,5%), du fait notamment de l'indexation (+9 ME sur un an), et de l'amélioration des loyers économiques suite aux nouvelles commercialisations intervenues en 2023.

Le résultat opérationnel courant (retraité du résultat des cessions et de la valorisation du patrimoine) s'établit à 201,6 ME au 31 décembre 2023 (171,8 ME en 2022), en forte progression de +17,4%.

Le résultat net récurrent part du Groupe EPRA s'établit à 109,9 ME au 31 décembre 2023 (108 ME au 31 décembre 2022).
Par action, il s'élève à 2,56 euros (2,52 E/a en 2022), soit une hausse de 1,7%.
Le résultat net consolidé part du Groupe au 31 décembre 2023 s'élève à -638,8 ME (+143,4 ME au 31 décembre 2022).

Le patrimoine consolidé de SFL est évalué à 7,332 MdsE en valeur de marché hors droits au 31 décembre 2023, en baisse de -11,1% par rapport au 31 décembre 2022 (8,246 MdsE). La variation est de -10,5% à périmètre constant. Cette baisse des valeurs résulte de la décompression rapide des taux de capitalisation et d'actualisation (approximativement 90 bps sur l'exercice), en lien avec la situation du marché de l'immobilier tertiaire, fortement impacté par le contexte macroéconomique et la remontée des taux d'intérêt. Cette variation de valeur des immeubles de placement dégage une perte de -960,3 ME sur l'exercice 2023 contre un produit de +38,6 ME en 2022.

L'exercice 2023 a toutefois été marqué par une activité locative soutenue avec notamment des baux signés avec des locataires déjà présents dans le portefeuille SFL, et un taux d'occupation physique historique de 99,7% (99,5% au 31 décembre 2022). La vacance financière (EPRA Vacancy Rate) s'établit à 0,2% (0,6% au 31 décembre 2022).

Au 31 décembre 2023, les surfaces en développement représentent 8% du patrimoine du Groupe.

Financement solide

Dans un contexte de remontée continue des taux d'intérêt, le groupe a signé en juin 2023 auprès d'un pool réunissant 10 banques internationales de premier ordre, une ligne de crédit revolving de 835 ME incluant un mécanisme d'ajustement de la marge en fonction de l'atteinte de 3 objectifs ambitieux en termes de réduction des émissions carbone, de certification des actifs, et de notation GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark).

Cette ligne, d'une maturité de 5 ans (plus deux options d'extension de 1 an chacune), se substitue pour partie à des lignes existantes. Elle permet de refinancer les lignes existantes de SFL et d'annuler partiellement des lignes à échéance 2025 et 2027. Enfin, elle permet de renforcer la liquidité de SFL, tout en allongeant la maturité moyenne de son endettement dans le cadre de la gestion active de son bilan.

L'endettement net de la société atteint 2,539 MdsE au 31 décembre 2023 (2,438 MdsE au 31 décembre 2022), soit un ratio d'endettement de 32,5% de la valeur d'expertise du patrimoine droits inclus.

Le coût moyen de la dette après couverture est de 2,1% et la maturité moyenne de 3,7 années. Le niveau d'ICR (Interest Coverage Ratio) s'établit à 3,7x à fin décembre 2023.
Au 31 décembre 2023, SFL bénéficie par ailleurs de 1,57 MdE de lignes de crédit confirmées non utilisées.

L'impact négatif des taux sur les 12 derniers mois est compensé à hauteur de +67% par l'effet Loyer (marché, stratégie actifs et travail d'asset management).

Le rendement locatif moyen du patrimoine (EPRA 'topped-up' NIY) est de 3,8% au 31 décembre 2023, en progression sur 12 mois (3,1% au 31 décembre 2022).
Au 31 décembre 2023, l'Actif Net Réévalué EPRA NTA est de à 87,5 euros/action (3,752 MdsE, soit -18,5% sur un an) et l'EPRA NDV de 85,7 euros/action (3,673 MdsE), après avoir servi un dividende exceptionnel de 4,20 euros/action en avril 2023.

Le conseil d'Administration de SFL a décidé de proposer à la prochaine Assemblée générale, qui se tiendra le 16 avril 2024, un dividende de 2,40 euros par action.