Inea : propose un dividende de 2,70 euros par action

INEA, spécialiste de l'immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 20241 arrêtés par son Conseil d'administration réuni le 25 février 2025.

Les revenus locatifs bruts consolidé d'INEA sont en croissance de 15,5% sur 12 mois, à 78 ME.

La progression est équilibrée entre les périmètres constant (54%) et non constant (46%) :

- A périmètre constant, les loyers nets ont progressé de 6,9%, essentiellement grâce à une indexation encore forte (5,7%). Il est à noter que compte tenu des surface et loyer moyens du patrimoine INEA - respectivement 918 m² et 168 E/m² - cette indexation est tout à fait supportable pour les locataires d'INEA, et donc pérenne.
- Les 12 nouveaux actifs entrés en exploitation en 2023 et 2024 - 8 immeubles de bureaux et 4 parcs d'activités - ont généré 10,1 ME de revenus locatifs en 2024.

Près de 45.000 m² ont été commercialisés en 2024, sur un volume moyen en retrait (550 m²) qui correspond à la tendance de marché observée en 2024, marquée par une prépondérance des petites transactions (54% portant sur des surfaces inférieures à 1.000 m²). Cette activité locative soutenue démontre la capacité du patrimoine d'INEA à capter la demande locative qui s'exprime, grâce notamment à sa divisibilité et son adéquation aux besoins des entreprises.

Le taux de vacance est en baisse de 40 bps et s'établit à 10,3% fin 2024.
Il faut rappeler qu'INEA s'est développée essentiellement par l'acquisition de "VEFA en blanc", c'est-à-dire des actifs à construire et à commercialiser, un schéma qui pèse sur le taux d'occupation. Ainsi, si les actifs livrés en blanc durant la période Covid sont désormais commercialisés, la location des dernières VEFA livrées n'est pas encore achevée, compte tenu d'un contexte de marché peu porteur. Cet effet devrait néanmoins s'estomper dans les prochains semestres, avec les dernières livraisons du pipeline prévues en 2025.

Pour la deuxième année consécutive (+23% en 2023), INEA affiche une croissance à deux chiffres de son excédent brut d'exploitation (EBITDA). En 2024, la hausse de l'EBITDA est de 16%, supérieure à celle des revenus locatifs bruts grâce à la maitrise des frais de fonctionnement, parfaitement stables sur l'exercice.
Le Cost Ratio EPRA (hors coût de la vacance), qui est l'un des plus compétitifs de la place, s'améliore encore de 17 bps cette année et s'établit à 9,4%.
La stabilité des frais de fonctionnement est essentiellement liée à l'entrée en vigueur au 1er janvier 2024 du nouveau contrat de gestion entre INEA et GEST - la société des dirigeants fondateurs d'INEA - dont les nouvelles modalités de calcul ont conduit à une économie de 800 kE en 2024.

Les charges financières nettes ont progressé de 34% en 2024, à 81% sous l'effet de l'accroissement de l'encours moyen de dette sur l'année (+87 ME) pour le financement du pipeline d'opérations en cours de construction. La hausse de l'EBITDA (+6,6 ME) a cependant été supérieure à celle des frais financiers nets (+5,5 ME), permettant au résultat net récurrent (RNR) de s'afficher en croissance de 4,4 %, à 26,5 ME.

Le portefeuille d'INEA a fait preuve d'une très grande résilience depuis le début de la crise et de la brutale remontée des taux d'intérêt, avec une correction de valeur limitée à 2% sur 24 mois (soit -30 ME). En 2024, la revalorisation des loyers, sous l'effet notamment de l'indexation, a permis de compenser à 62% le relèvement des taux de capitalisation pratiqué par les experts (+30 bps).

La valorisation du portefeuille d'INEA s'élève à 1.240 ME droits compris à fin 2024, correspondant à un taux de capitalisation moyen de 6,40%. Ce taux fait ressortir une prime de risque de 325 bps par rapport à l'OAT 10 ans, 4 fois supérieure à la prime de risque minimale constatée à fin 2024 dans l'immobilier de bureau (Paris QCA).

Un bilan robuste

L'endettement net de la société atteint 623 ME au 31 décembre 2024, contre 565 ME au 31 décembre
2023. INEA bénéficie par ailleurs de 29 ME de lignes de crédit confirmées non utilisées, qui seront mobilisées courant 2025 pour financer le solde de son pipeline d'opérations en VEFA.

Suite au remboursement de la seconde tranche de l'Euro PP 2018 (51 ME) le 21 février 2025, il n'existe plus d'échéance significative de remboursement avant mi 2027, et la maturité de l'endettement atteint 3,6 ans.
Cette dette est par ailleurs couverte à 90% (contre 89% 12 mois plus tôt) contre le risque de relèvement des taux d'intérêt, via la mise en place d'instruments de couverture de type swap ou CAP.

82% de la dette d'INEA est verte, assortie de critères environnementaux exigeants (en phase avec sa feuille de route RSE), permettant en cas de respect de bonifier la marge des crédits.

Les covenants bancaires sont tous respectés à fin 2024. Le ratio Dette nette / EBITDA (12,3) s'améliore grâce à la croissance soutenue de l'EBITDA.

Le ratio ICR (2,7) est lui en léger retrait avec l'augmentation du coût moyen de la dette (3,8% en 2024 contre 3,3% en 2023), mais reste bien au-dessus de la limite bancaire (2).

Le LTV EPRA droits compris s'élève quant à lui à 50,7% (contre 46,8% fin 2023). Ce niveau de LTV, bien en-deçà du covenant bancaire (55%) mais supérieur aux standards de place parmi les foncières cotées, est à mettre au regard du rendement potentiel du patrimoine d'INEA (7,5%). Il pourra évoluer positivement dans les prochains semestres grâce au recours aux arbitrages et à une éventuelle appréciation du patrimoine à la faveur notamment de la baisse des taux engagée début 2025.

ANR résilients à plus de 50 E/action

Le titre a clos l'année à 33 euros, et affiche ainsi une décote de 34% sur l'ANR NTA (contre 29% au 31 décembre 2023).

La performance opérationnelle délivrée en 2024 et les perspectives de croissance pour l'exercice à venir permettent à la société de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende de 2,70 E/action, correspondant à un payout sur cash-flow de 87%. Payable en intégralité en numéraire, ce dividende offre un rendement attractif de 8,2% sur le cours du 31 décembre 2024.

Guidance 2025 : cash-flow/action attendu en hausse minimale de 10% en 2025

La société livre pour la première fois ses anticipations de cash-flow pour l'exercice en cours. Elle attend pour 2025 un cash-flow par action en hausse de 10% minimum.

Cette croissance reposera sur différents facteurs : l'apport des livraisons d'immeubles attendues, la poursuite (plus modérée) de l'indexation, la baisse en cours des taux d'intérêt et la réalisation d'arbitrages.

Philippe Rosio, Président-directeur général d'INEA, commente ces résultats : "La performance délivrée en 2024 souligne encore une fois la pertinence de la stratégie déployée par INEA dans les régions. Après presque 20 ans passés à acquérir des opérations de VEFA " en blanc ", INEA a constitué un patrimoine unique, apte à répondre aux attentes - en évolution depuis la covid - des entreprises locataires. 2025 sera une nouvelle année de croissance opérationnelle, avec l'entrée en exploitation des derniers immeubles du portefeuille en cours de construction. Elle pourrait ainsi marquer le début d'une nouvelle phase pour INEA, celle du renforcement de la rentabilité et d'une rotation accrue du patrimoine."