Capelli : 52 ME de perte sur l’exercice 2023-2024

Depuis plus de 2 ans, Capelli subit de plein fouet, comme tous les autres acteurs du secteur, un violent retournement de tendance du marché immobilier neuf avec une baisse très marquée des ventes, liée à des taux d'intérêt élevés, à une très forte hausse des coûts de construction et à un resserrement des conditions d'octroi des prêts. Dans ce contexte d'un marché totalement à l'arrêt, le Groupe a dû procéder à une revue profonde de son pipeline de projets en écartant les programmes destinés au diffus (personnes physiques).

Cet environnement fortement et durablement dégradé, aggravé par les nombreux recours, a pénalisé la production du Groupe tout au long de l'exercice achevé le 31 mars dernier. L'ensemble de ces éléments explique la baisse du chiffre d'affaires à 67 millions d'euros et la perte opérationnelle de -25,4 ME sur l'exercice.

A cette perte opérationnelle, s'est ajoutée une charge financière de -30,7 ME liée aux très forts investissements réalisés en n-2 pour l'achat de foncier sur notamment deux opérations d'envergure (Howald au Luxembourg et Paris 15e). Le résultat net part du groupe pour 2023-2024 est une perte de -52,77 ME (-20,4 ME un an plus tôt).

Renégociation de la dette obligataire

La structure de la dette du Groupe étant principalement de nature obligataire avec des échéances in fine, le Groupe a mené des discussions avec ses partenaires financiers afin d'en renégocier les conditions. A ce jour, 95% des Assemblées générales des prêteurs obligataires ont validé le plan de réaménagement portant le remboursement sur 4 ans à compter du 31 mars 2026.

Des négociations sont en cours afin de régulariser un protocole d'accord global fin 2024. Le Groupe est "confiant dans l'aboutissement favorable de cet accord qui est une condition essentielle pour assurer la continuité d'exploitation".

Il est précisé à cet effets que les commissaires aux comptes ont émis une opinion "impossibilité de certifier les comptes" en raison de l'impossibilité de se prononcer sur le bien-fondé du principe de continuité d'exploitation

Dans cet environnement contraire, le Groupe s'est attaché à abaisser son point mort. Un plan d'adaptation de la structure au nouveau modèle économique de co-développement et à l'environnement a été mené, portant sur une réduction significative des charges de structures (loyers, frais de fonctionnement...) et une forte baisse des effectifs qui sont passés de 180 à fin 2022 à 97 actuellement.

Parallèlement, afin de sécuriser ses ventes en bloc, le Groupe a signé un accord cadre de codéveloppement avec une filiale bancaire lui permettant d'avoir l'assurance de disposer des crédits bancaires nécessaires au développement des opérations vendues aux bailleurs et investisseurs institutionnels.

Perspectives 2024-2025

Sur l'exercice en cours 2024-25, la priorité du Groupe porte sur deux points :

- d'une part, le réaménagement de sa dette obligataire et bancaire avec une conclusion favorable attendue pour la fin de l'année 2024.

- et d'autre part, le redressement de sa rentabilité au travers d'une bonne maîtrise des marges et des premiers effets de l'abaissement significatif des frais de structure.

Capelli estime que le marché immobilier "semble donner des premiers signes d'amélioration du fait de la baisse des taux et de la détente des conditions d'octroi des prêts bancaires".

Ce timide retournement de tendance pourrait par ailleurs être soutenu par des premières mesures d'accompagnement créant un environnement plus favorable pour l'ensemble de la profession.