Entretien avec Philippe Rosio, PDG de Foncière Inea

Boursier.com : Quelles sont les conséquences de la hausse des taux pour l'immobilier de bureaux ?

La remontée des taux d'intérêt est très rapide. Alors que l'Euribor 3 mois était négatif en 2022, il se situe aujourd'hui à 3,6%. Dans ces conditions, le taux de rendement exigé des actifs immobiliers devient plus élevé. Cela conduit à une perte de valeur du patrimoine de la plupart des foncières. Les investisseurs surveillent de près la situation sous le prisme du ratio LTV qui mesure la dette par rapport au patrimoine. A partir du moment où la valeur des actifs corrige, ce ratio a tendance à se dégrader... En revanche, l'indexation des loyers permet aux foncières de revaloriser leurs revenus.

Boursier.com : Comment se porte le marché ?

Très peu de transactions d'immeubles de bureaux ont eu lieu récemment. Sur le premier semestre, le marché est en baisse de 60% en volume. Il est donc difficile d'acter le reflux des prix... Les vendeurs ne sont pas prêts à répondre aux velléités de correction de valeur des immeubles.

Boursier.com : Ce secteur est-il à l'aube d'une grave crise ?

Ce n'est pas mon sentiment. Dans l'ensemble, le patrimoine des foncières est varié et de qualité. De plus, les foncières sont globalement bien gérées... Par ailleurs, le risque bancaire est faible. L'immobilier d'entreprise dans son ensemble, à savoir les bureaux, la logistique, les centres commerciaux, les hôtels mais aussi les maisons de retraite, ne représente que 3% du bilan des banques françaises. En revanche, la situation est tout autre pour les banques régionales américaines où l'immobilier pèse 65% du bilan...

Boursier.com : La détérioration de la conjoncture économique et le télétravail sont-ils de nature à peser sur la demande ?

Avec le flex office et le télétravail, les surfaces occupées ont tendance à se réduire. De plus, les occupants des immeubles vieillissants cherchent souvent à déménager. Les sociétés privilégient les immeubles neufs, bien situés et offrant des prestations qualitatives...

Boursier.com : La situation est-elle très différentes selon les régions ?

Dans Paris, le marché est porteur avec une hausse des loyers et un faible taux de vacance, de l'ordre de 2-3%. Il est nettement plus élevé dans le Grand Paris, environ 20% à La Défense... Autour de Paris, une partie du parc est obsolète, une restructuration s'avère nécessaire. Or, verdir un immeuble coûte environ 10% de sa valeur vénale... En région, la demande est généralement soutenue.

Boursier.com : Quelle est la teneur des résultats de Foncière Inea sur le premier semestre ?

La dynamique est assez présente. Foncière Inea a réalisé sur la période 40 transactions portant sur 50.000 m(2). Ce volume de signatures est déjà supérieur à celui de l'ensemble de l'exercice 2022... Les revenus locatifs ont augmenté de 17% tandis que le résultat net récurrent a progressé de 22%. Le portefeuille a pris de la valeur avec un actif net par action à +4%... Malgré la hausse des taux d'intérêt, Foncière Inea continue à créer de la valeur.