Entretien avec Christel Zordan, Directrice Générale de la Société de la Tour Eiffel

Boursier.com : Quelle analyse faites-vous des résultats 2024 ?

C.Z. : L'année 2024 s'est déroulée dans un environnement de marché toujours contraint, marqué par la pression persistante sur l'immobilier de bureaux et des taux d'intérêt élevés. Face à ces défis, nous avons poursuivi l'exécution de notre feuille de route avec agilité, en recentrant stratégiquement notre portefeuille au travers d'arbitrages et d'investissements ciblés dans des actifs à fort potentiel. L'augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription (DPS) de 598,8 MEUR, réalisée en janvier dernier, a représenté une avancée essentielle pour rééquilibrer notre bilan et sécuriser notre transformation durable. Nous avons également maintenu une gestion rigoureuse, avec un taux de collecte des loyers de 95 % et des arbitrages menés dans un marché exigeant. Notre taux d'occupation de 76,3 %, reflète avant tout un patrimoine en pleine mutation. La baisse s'explique par l'impact de cessions d'actifs pleins. Avec le soutien de notre actionnaire majoritaire et l'engagement de nos équipes, nous abordons 2025 avec confiance et détermination pour saisir les opportunités et améliorer encore nos performances locatives et financières.

Boursier.com : Concernant votre politique d'arbitrages, les cessions vont-elles se poursuivre ? Dans quelle proportion ?

C.Z. : Notre feuille de route initiale prévoyait un volume annuel de 100 MEUR de cessions et 100 MEUR d'acquisitions afin de recentrer notre portefeuille sur des actifs en phase avec les tendances du marché et les attentes des utilisateurs. Depuis 2022, nous avons réalisé plus de 210 MEUR de cessions, dont 85 MEUR en 2024. Nous comptons poursuivre cette dynamique en 2025, en fonction des opportunités de marché et des ajustements nécessaires à l'optimisation de notre portefeuille. Notre objectif est de réallouer ces ressources vers des actifs plus résilients et des développements à forte valeur ajoutée, en ligne avec notre engagement en faveur de la performance environnementale et de la diversification des usages. Si notre ratio LTV (dette nette/ valeur du patrimoine) n'est plus un sujet, nous restons très attentifs à notre ratio ICR (EBE/Frais financiers), chaque cession pouvant potentiellement l'impacter.

Boursier.com : Quelle part de bureaux visez-vous à terme ? Ils représentaient 75% des actifs au 31/12/2024.

C.Z. : En 2021, la part de bureaux était à 81%. Depuis nous avons engagé une transformation progressive afin de réduire cette part à environ deux tiers du portefeuille à moyen terme. Ce rééquilibrage s'accompagne d'une diversification vers d'autres classes d'actifs, notamment les locaux d'activité, la logistique urbaine et le résidentiel géré. Cette évolution répond à une double ambition : mieux adapter notre patrimoine aux nouveaux usages et améliorer sa résilience dans un marché en mutation. Par ailleurs, nous veillons à maintenir l'attractivité de nos actifs en intégrant des critères environnementaux exigeants. Aujourd'hui, 83 % de notre patrimoine est certifié, et nous comptons poursuivre cet engagement de durabilité sur l'ensemble de nos développements futurs.

Boursier.com : Le taux d'occupation est encore en baisse à 76,3 %. À quand le point d'inflexion ?

C.Z. : Il est essentiel de noter qu'à périmètre constant notre taux d'occupation reste stable. La baisse enregistrée en 2024 s'explique par la cession d'actifs occupés à 96 % en moyenne et par la livraison de l'hôtel d'activités à étages le Nanturra, encore en phase de commercialisation. En excluant les sites vacants à redévelopper, notre taux d'occupation ressortirait à 81,8 %. Nous avons encore un certain nombre d'enjeux locatifs en 2025 avec notamment de grands départs comme celui d'Air Liquide à Champigny, le redressement de deux locataires parisiens ou encore la livraison d'actifs certes plus adaptés au marché mais dans un contexte complexe. Nous restons pleinement mobilisés pour améliorer ce taux, et 2025 pourrait marquer un point bas avant une reprise progressive avec les projets en cours de développement, comme Rivage à Puteaux ou Millésime à Issy-les-Moulineaux.

Boursier.com : L'actionnaire majoritaire, SMABTP, a porté sa participation de 52,3 % à 93,8 % à l'issue de l'augmentation de capital de janvier dernier. Le titre a-t-il encore pour vocation de rester coté ?

C.Z. :
L'augmentation de capital de 598,8 MEUR, réalisée en janvier 2025, représente une avancée essentielle au rééquilibrage de notre bilan et à la poursuite de notre feuille de route. SMABTP a joué un rôle déterminant en soutenant cette opération. La faible participation des autres actionnaires a mécaniquement conduit à sa forte relution, passant de 52,3 % à 93,8 %. À ce stade, notre volonté, est de préserver la cotation sur Euronext Paris. Cette visibilité reste un atout pour la Société de la Tour Eiffel. Nous espérons que le déploiement complet de la feuille de route, initiée il y a deux ans, permettra de retrouver la confiance des marchés et, in fine, d'améliorer la valorisation du titre.