Comment réduire son impôt sur la fortune immobilière en 2019

L'impôt sur la fortune immobilière se calcule sur la base du patrimoine détenu au 1er janvier de l'année d'imposition. D'où la nécessité de faire des arbitrages avant fin décembre, si l'on veut alléger la note à régler au fisc.

Depuis le remplacement de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), nombre d'investisseurs cherchent à rééquilibrer leur patrimoine en abaissant leur part de biens immobiliers au profit d'actifs financiers non imposables. Pourtant, il existe aussi des solutions pour détenir, voire acquérir des placements pierre sans impacter son IFI.

Investir dans l’immobilier sans impôt sur la fortune immobilière

Au regard de l'IFI, les activités de marchand de biens, de promotion immobilière ou de l'hôtellerie sont considérées comme commerciales. Les actions de sociétés exerçant une activité commerciale, en vertu du 4ème alinéa de l'article 965,2° du Code Général des impôts et dont le redevable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote sont exclues du champ d'application de l'IFI.
En se fondant sur cette disposition fiscale, des sociétés de gestion agréées par l'AMF comme Novaxia, Horizon Asset Management et 123 Investment Managers proposent aux particuliers de souscrire au capital de sociétés en commandite par actions (SCA). Accessibles à partir de 5000 euros, les titres peuvent être logés dans le PEA classique ou dans le PEA PME. « C'est un moyen de détenir des actifs tangibles non volatiles dans cette enveloppe fiscale attractive » précise Joachim Azan, Président de Novaxia. Et surtout ces titres, bien que basés sur l'immobilier, ne figurent pas dans l'actif taxable à l'IFI!
Les fonds collectés par les SCA permettront d'investir dans une quinzaine de projets immobiliers situés surtout en région parisienne. En misant sur la transformation d'investissements immobiliers ou la promotion immobilière, ces SCA visent un taux de rendement interne (TRI) d'environ 7 % par an, net de tout frais pour l'investisseur, hors avantage fiscal. En fait, à l'issue de 6 ou 7 ans de détention, la structure est liquidée. Et les éventuelles plus-values reviennent aux actionnaires. « France Promotion 2018 répond à la fois aux attentes des investisseurs en recherche de performances et aux besoins de financement des promoteurs et marchands de biens intervenant dans un marché porteur » souligne Xavier Anthonioz, Président d'123 IM.

Autre solution pierre « anti-IFI » proposée par Novaxia : le fonds professionnel de capital investissement (FPCI) assorti d'une mise de fonds minimale de 100 000 euros, sans conditions et d'une durée de 6 ans au minimum. Au terme, le FPCI est dissous afin de vendre le patrimoine immobilier réhabilité. Et les éventuelles plus-values sont versées aux détenteurs de parts du FPCI à hauteur de 80 %, le solde revenant à Novaxia. Dans le FPCI, cette répartition intervient au-delà de 7 % de TRI. En dessous de ce seuil, les investisseurs ont droit à la totalité du résultat de la liquidation du fonds. Basés sur le principe de la capitalisation, ces placements innovants de long terme en immobilier ne procurent aucun dividende et présentent un risque de perte en capital. Toutefois, une poche de liquidité de 10 % est prévue pour faire face aux accidents de la vie des investisseurs. En général, ces offres affichent des frais élevés. À l'entrée, ils sont proches de 6 % de la souscription. À quoi s'ajoutent des frais de gestion annuels de 2,5 % HT, voire 3 % HT.

Acheter de la nue-propriété

Dans le démembrement de propriété, la nue-propriété (la propriété d'un bien sans en avoir l'usage) échappe à l'IFI (c'est l'usufruitier qui le paie). La technique consistant à séparer la nue-propriété de l'usufruit (le droit d'utiliser le bien) est utilisée pour développer l'offre de logements sociaux, par le biais de l'usufruit locatif social (ULS). Dans ce montage, le nu-propriétaire (investisseur) cède temporairement l'usufruit à un bailleur social (Opac, HLM, collecteur du 1 % Logement). Pendant toute la durée du démembrement (de 15 à 20 ans en Ile-de-France, de 15 à 17 ans dans les autres régions), le bailleur social assure l'exploitation du logement. Percevant les revenus, il prend à son compte l'ensemble des charges. Quant au nu-propriétaire, il peut déduire ses intérêts d'emprunt de ses autres revenus fonciers.
À l'échéance du contrat, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire (investisseur) récupère la pleine propriété du bien (sans impôt). Son détenteur peut habiter le logement ou le donner en location ou encore le vendre. Comme pour tout achat immobilier, il faut être vigilant sur la localisation, la qualité de la construction.
À côté de PERL, initiateur du montage, d'autres opérateurs interviennent sur ce marché : Fidexi, IPlusdiffusion, la Référence Pierre, Nue-Pro Select...
La valeur de la nue-propriété est basée sur un barème économique, en actualisant la somme des revenus perçus par l'usufruitier pendant la durée du démembrement. Généralement ce placement permet d'acheter un ou des logements locatifs avec une décote de 35 à 40 % par rapport à la pleine propriété. Il s'adresse bien sûr à des investisseurs aisés et fortement imposés ne souhaitant pas toucher des revenus fonciers à moyen et long terme. Seule ombre au tableau : la longue durée d'immobilisation du placement. Mais, il existe un marché secondaire pour revendre sa nue-propriété avant le terme du démembrement, ce qui permet au particulier d'investir sur une durée plus courte.

Consentir une donation d’usufruit temporaire

Comme expliqué ci-dessus, la propriété d'un bien réunit la nue-propriété et l'usufruit. Donner l'usufruit à son enfant, pour une durée fixée à l'avance, lui permet ainsi, par exemple, de percevoir les loyers d'un bien locatif ou d'encaisser les revenus issus de parts de SCPI, sociétés civiles de placement immobilier. Et ce, seulement pour une durée déterminée (7 ans, 9 ans...). À l'issue de cette période, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété de son bien.
« La valeur de l'usufruit d'un bien se calcule par tranche de dix ans, en appliquant le barème défini par l'article 669 - II du code général des impôts. Elle représente 23 % de la valeur de la pleine propriété, par période de dix ans » explique Me Sylvain Guillaud Bataille. Par exemple, si l'usufruit d'un bien valant 400 000 euros est donné pour 9 ans, la valeur de l'usufruit ressort à 92 000 euros. Attention ! Donner l'usufruit entraîne la taxation de son montant aux droits de mutation à titre gratuit (droits de donation). Mais, la base taxable peut être minorée par les abattements en vigueur. D'où l'intérêt de profiter de celui de 100 000 euros accordé par le fisc, tous les 15 ans, à chaque parent pour une donation consentie à chaque enfant.
Au lieu de gratifier un proche, il est possible de consentir une donation temporaire d'usufruit au profit d'une oeuvre : association reconnue d'utilité publique ou fondation. Et ce, si cette dernière l'accepte au vu d'un dossier qui sera examiné en comité, une formalité pouvant prendre un à deux mois. Les actifs immobiliers dont les charges excédent les éventuels revenus sont refusés.
Avec la donation temporaire d'usufruit, la valeur en pleine propriété du bien donné sort du patrimoine des parents nus-propriétaires, ce qui allège leur IFI. En contrepartie, l'usufruitier, personne physique, sera imposable au titre de l'IFI, sur la valeur du bien en pleine propriété, dès lors que ses actifs nets atteignent le seuil d'imposition de 1,3 million d'euros au 1 er janvier 2019.
Au final, certaines solutions permettent donc de détenir dans son patrimoine, des actifs immobiliers échappant à ce nouvel impôt sur le capital.

Martine Denoune

Source : Intérêts Privés n° 768, octobre 2018

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