Encadrement des loyers : la prolongation doit s'accompagner d'une réforme, juge la Cour des comptes

A six semaines de la date butoir pour prolonger ou non l'encadrement des loyers, la Cour des comptes recommande dans un rapport de conditionner sa poursuite à une "réforme structurelle" et une amélioration de sa fiabilité.

"À défaut" d'une telle réforme, la Cour des comptes propose dans un "second scénario" d'arrêter l'expérimentation de l'encadrement des loyers, qui concerne 1,2 million de locataires, et de renforcer une autre réglementation qui encadre l'évolution annuelle des loyers.

Dans son rapport, présenté mercredi à la commission des finances de l'Assemblée nationale, l'institution constate une "mise en oeuvre complexe" qui "repose sur des fondements méthodologiques fragiles" de l'encadrement des loyers, dont l'expérimentation est censée s'arrêter fin novembre si aucun texte législatif ne la prolonge ou pérennise.

La commission des affaires économiques du Sénat a voté mercredi pour une prolongation de deux ans de l'expérimentation, à périmètre constant. Le texte, validé par l'Assemblée nationale puis amendé, doit encore être examiné dans l'hémicycle du Sénat le 21 octobre.

Plusieurs dizaines d'élus ainsi que des associations de défense des locataires se sont prononcés en faveur de la poursuite du dispositif, en vigueur dans environ 70 communes, tandis que des fédérations de propriétaires ou d'acteurs immobiliers dénoncent une mesure qui contribue à réduire l'offre de logements à louer en faisant fuir les propriétaires.

Le rapport de la Cour des comptes "ne tranche pas" sur la nécessité de plafonner les loyers ou non, mais "donne des pistes d'amélioration", analyse auprès de l'AFP Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement, qui demande aussi à améliorer le dispositif.

La principale lacune, selon la Cour des comptes, réside dans la méthodologie utilisée pour fixer les plafonds, calculés à partir du loyer médian mesuré par l'observatoire local des loyers et majoré de 20%.

"Imparfaite et fragile", cette méthodologie peut mal représenter la diversité du marché locatif et donne lieu à de nombreuses attaques juridiques, lancées principalement par des associations de propriétaires ou des fédérations de l'immobilier.

Les magistrats recommandent de "fiabiliser la collecte et l'exploitation statistique des loyers et des logements correspondants, notamment à partir des données de l'application Gérer mes biens immobiliers (GMBI)", qui est déjà renseignée pour 65% des logements loués mais ne sera obligatoire pour tous qu'en 2028.

"Effets incertains"

Le complément de loyer, possible pour des caractéristiques particulières mais pas défini dans la loi, doit être précisé et clarifié juridiquement selon les magistrats, recommandant par ailleurs de simplifier et d'harmoniser les voies de recours pour les locataires.

Ces améliorations sont incluses dans le premier "scénario" identifié par la Cour, qui prévoit de prolonger l'expérimentation sans inclure de nouvelles communes, afin de poursuivre l'évaluation du dispositif.

La Cour des comptes ne s'est pas penchée sur l'efficacité de l'encadrement des loyers et se contente de citer les différentes études déjà publiées, contradictoires selon leurs commanditaires, et d'évoquer des "effets incertains et difficiles à mesurer".

Selon le rapport de deux économistes, l'encadrement a permis de ralentir de 2% à 4% la hausse des loyers. Pour l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur), cette minoration atteint 5% à Paris.

Les pourcentages paraissent insignifiants mais représentent une économie annuelle moyenne de 520 euros pour les locataires concernés, d'après Que Choisir Ensemble, et de 968 euros pour les locataires parisiens, selon l'Apur.

Pour la Cour des comptes, l'encadrement des loyers s'ajoute à l'indice de référence des loyers (IRL), qui est calculé par l'Insee en fonction de l'inflation, et qui encadre depuis 2006 l'évolution des loyers dans les zones dites tendues en cas de nouvelle location ou renouvellement d'un bail.

Dans leur second scénario, les magistrats de la rue Cambon proposent de renforcer l'IRL, considéré comme "plus simple", via une meilleure information des locataires et la création de sanctions en cas de non-respect.

"L'IRL est un bon dispositif qui nous protège déjà du dérapage des valeurs locatives", défend le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), Loïc Cantin.

Un rapport constate cependant que "ce dispositif n’a jamais été véritablement appliqué" en l'absence de sanction.

Selon un sondage réalisé par l'association de défense des consommateurs Que Choisir Ensemble, 83% des 1.014 personnes interrogées sont favorables à l'encadrement des loyers et à son extension à toutes les zones tendues.