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Investir dans l’immobilier coté en bourse

L’immobilier est l’une des grandes passions françaises. Les épargnants sont nombreux à privilégier l’investissement en immobilier pour se constituer un patrimoine. Beaucoup d’épargnants s’orientent vers l’achat d’immobilier en direct. Bien qu’il soit possible de déléguer la gestion locative de ses biens immobiliers, cette activité demeure engageante et quelquefois stressante car il est difficile de diversifier ses investissements sur différents biens. En effet, le ticket d’entrée, même pour un petit appartement, est relativement élevé. En cas de mauvais payeur ou peu soigneux, l’investissement peut tourner au cauchemar; avec des procédures d’expulsion durant des années. Il existe une solution simple et efficace pour investir dans l’immobilier avec une belle diversification, un ticket d’entrée faible et une gestion complètement déléguée : investir dans l’immobilier coté. En France, ces sociétés cotées sont connues sont le terme de foncières ou de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Coté).

 

 

Qu’est-ce qu’une SIIC ?

Unibail Rodamco Westfield, Gecina, Klepierre, Covivio, Icade, etc. Ces noms vous disent peut-être quelque chose. Et pour cause : il s’agit des plus grosses SIIC françaises. Ces entreprises gèrent des parcs fonciers pesant plusieurs milliards d’euros. Certains sont concentrés sur les centres commerciaux (Unibail Rodamco Westfield, Klepierre), d’autres dans les bureaux (Gecina, Icade), ou bien encore dans le résidentiel tel que la société allemande Deutsche Wohnen.

Pour accéder au statut de SIIC, une entreprise doit remplir plusieurs conditions :

  • être cotée sur un marché réglementé,
  • avoir un capital minimum de 15 millions d’euros,
  • l’objet social principal de l’entreprise est l’achat ou la construction d’immeubles en vue de les louer, et/ou la détention directe ou indirecte de participation dans des entreprises respectant ces conditions.

Les SIIC : des valeurs de rendement volatiles

En optant pour le statut de SIIC (l’exercice de l’option est irrévocable), les SIIC disposent de taux d’imposition spécifiques, notamment sur les plus-values sur les immeubles. En contrepartie d’un régime fiscal avantageux, ces entreprises sont tenues de distribuer (sous forme de dividendes) une part importante de leurs bénéfices aux actionnaires. Ainsi, les SIIC doivent reverser 95 % des bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles, et 70 % des plus-values réalisées sur la cession de biens fonciers. Les SIIC sont donc par essence des valeurs de rendement. Du fait de la récurrence des dividendes, elles conviennent particulièrement aux investisseurs et épargnants souhaitant se créer un complément de revenus.

L’évolution de la valeur des SIIC est beaucoup plus volatile que celle des SCPI (une autre forme de “pierre-papier”) ou de l’immobilier détenu en direct. Il y a 2 raisons principales à cela. Tout d’abord, les SIIC sont cotées en continu sur les grandes places boursières, donc elles sont très exposées aux humeurs des investisseurs, à la hausse comme à la baisse. Lors de la crise du COVID-19 début 2020, la valeur de nombreuses SIIC a fortement chuté en très peu de temps. La deuxième raison expliquant la volatilité importante des SIIC est que nombre d’entre-elles ont recours au crédit pour développer leur parc foncier. Le crédit ajoute un effet levier appréciable en période de croissance économique, mais dangereux en période de récession. Sur le long terme, les SIIC délivrent historiquement une excellente performance, comparable à celle des marchés actions dans leur ensemble.

Aux États-Unis, les sociétés foncières prennent le nom de REIT (Real Estate Investment Trust). À l’instar des SIIC, les REITs disposent également d’un cadre fiscal avantageux.

Comment investir en SIIC ? Le compte-titres ordinaire et l’assurance vie.

En tant que sociétés non-européennes, les REITs ne sont pas logeables au sein d’un PEA. Malheureusement, il en va de même pour les SIIC : bien qu’il s’agisse de sociétés européennes, il n’est plus possible de loger des SIIC au sein d’une PEA depuis le 21 octobre 2011. La solution par défaut est de loger ces titres au sein d’un compte-titres ordinaire (CTO). Dans le cadre du CTO, les dividendes seront imposés à 30 %, le taux du prélèvement forfaitaire unique (flat tax). Il existe toujours la possibilité d’opter pour le barème de l’impôt sur le revenu, cette option reste avantageuse pour les actionnaires ayant un taux marginal d’imposition bas.

Si vous souhaitez optimiser la fiscalité des revenus de SIIC, il est possible de les loger au sein d’une assurance vie. Une minorité de contrats d’assurance vie permet la détention de titres vifs, notamment la société Unibail-Rodamco-Westfield. Cette entreprise faisant partie du CAC 40, elle est souvent accessible parmis les unités de compte proposées. En pratique, ces contrats d’assurance vie ne donnent accès qu’à une centaine d’actions, privilégiant les grosses capitalisations, en particulier celle du CAC 40. Si vous souhaitez investir dans toute SIIC sans restriction au sein d’une assurance vie, il reste une solution : vous orienter vers une assurance vie luxembourgeoise. Elles sont peu accessibles aux petits épargnants mais offrent une plus grande souplesse que les contrats français en termes d’allocation.

Article rédigé par Ludovic et Nicolas, fondateurs de Avenue Des Investisseurs.

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