Tour Eiffel : Maintien du cap stratégique

Le Conseil d'Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 26 février 2026, a arrêté les comptes annuels et consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2025. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d'émission.

La société poursuit une mise en oeuvre ajustée de sa feuille de route...

- Augmentation de capital de 598,8 ME en janvier 2025
- Valeur du patrimoine à périmètre constant en baisse de -6,4 % à 1,6 MdE
- 67 ME de développements dans des actifs bénéficiant de fondamentaux solides
- Ratio d'endettement (LTV) à 23,4 % (covenant : inférieur à 50 %) et LTV EPRA à 30,8 %
- Ratio ICR (EBE/Frais financiers) à 3,0x (covenant : supérieur à 2x)
- 440 ME de capacité de tirage
- ANR EPRA de continuation (NTA) de 8,2 E/action
- Taux de rendement EPRA topped-up : 4,5%

... essentielle à la transformation durable de son patrimoine face aux enjeux du marché immobilier

- Revenus locatifs bruts de 74,7 ME, en baisse de 4,4 % à périmètre constant
- 98 % des loyers collectés à mi-février 2026
- Taux d'occupation EPRA en baisse à 73,1 % (vs. 76,3 %) et taux d'occupation sécurisé à 74,5 %
- Coût de la dette à 2,58 % bénéficiant du placement du produit de l'augmentation de capital
- Résultat net consolidé de - 63,9 ME (vs. - 59,2 ME)
- Résultat EPRA (nouvelle méthode) de 17,4 ME, ou 0,14 E/action (vs. 0,17 E PF)
- Cash-Flow Courant à 19,3 ME (vs. 24,1 ME)

Poursuite des arbitrages d'immeubles inadaptés aux enjeux du Groupe

Au cours de l'année, le Groupe a pu finaliser la cession d'un actif à Orvault, à proximité de Nantes, pour un montant de 2,8 ME hors droits, en ligne avec la valeur d'expertise. La Société poursuit la rationalisation de son patrimoine, dans un contexte de marché de l'investissement encore sclérosé.

Un patrimoine en cours de transformation

Au 31 décembre 2025, la valeur du patrimoine s'élève à 1.592 ME, pour 75% de bureaux (1.191 ME), 12 % de locaux d'activité / logistique (190 ME), 11% à usage mixte (177 ME) et de manière encore marginale du résidentiel géré. Ce patrimoine se situe en totalité en France, dont 75 % dans le Grand Paris (1.193 ME). Dans une démarche d'amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 85% de celui-ci fait l'objet d'une certification attestant de sa performance environnementale à fin 2025.

Une activité locative dynamique

En 2025, 18,2 ME de loyers annualisés ont fait l'objet d'accords avec les locataires, comprenant 6,9 ME de nouveaux baux signés et 11,3 ME renouvelés.

Après prise en compte des départs annoncés, le solde net de l'activité locative ressort à l'équilibre en loyers annualisés.

Au 31 décembre 2025, le taux d'occupation financier (EPRA) est en baisse à 73,1 % (vs. 76,3 % à fin 2024). En prenant en compte la signature de Lyon EvasYon, dont le bail prend effet postérieurement au 31 décembre 2025, le taux d'occupation sécurisé ressort à 74,5 %. Retraité de la vacance provoquée (opérations de redéveloppements : 6,8 %), le taux d'occupation financier (EPRA) ressort à 79,9 % (vs. 81,8 %). Par ailleurs, la durée moyenne des baux et leur période ferme ressortent en amélioration, respectivement à 5,7 ans et 3,4 ans (vs. 5,5 et 3,1 ans à fin 2024).

98% des loyers 2025 encaissés

A la mi-février, sur un total de 72,5 ME de loyers quittancés en 2025, 97,5% ont été encaissés (vs. 95,2% l'an dernier).

Cette performance est le fruit du modèle de gestion immobilière et locative internalisée conjuguant sélection rigoureuse et proximité des locataires pour construire une base locative de qualité. Dans une économie fragile, la Société reste particulièrement vigilante en maintenant la proximité et le dialogue avec ses clients.

Le suivi du risque locatif sur la base des notations Coface et Credit Safe continue d'indiquer que plus de 80 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible), témoignant de la résilience du modèle de gestion de la Société.

Résultat EPRA en baisse à 17,4 ME

A périmètre constant, les revenus locatifs bruts diminuent de 4,4%, l'effet des départs et des négociations (- 5,6 ME) étant en partie absorbé par celui des indexations (+ 2,3 ME, + 3%). Au global, les loyers reculent de 5,5 % pour s'établir à 74,7 ME, l'impact des cessions (- 4,1 ME) n'étant que partiellement compensé par celui des livraisons (+ 2,9 ME). Les revenus locatifs nets des charges diminuent de 9,3 % en raison de l'impact défavorable de l'évolution de la situation sur les charges locatives.

Le résultat d'exploitation courant ressort à 40,5 ME (vs. 48 ME), enregistrant des frais de fonctionnement de 15,5 ME (vs. 14,4 ME) en hausse, en lien avec l'évolution des procédures, des outils métiers, des formations ainsi que de l'inflation. Par ailleurs, le risque clients augmente de 1,4 ME.

Les frais financiers s'établissent à 14,2 ME (vs. 13,0 ME), faisant ressortir un taux moyen de 2,6 % (vs. 1,6 %). Cette hausse reflète l'évolution des couvertures de taux, compensée en grande partie par les effets de l'augmentation de capital réalisée en janvier 2025. En 2024, la Société avait bénéficié de produits de couverture de taux de 20,4 ME, contre une perte de 0,8 ME en 2025, traduisant le passage d'une couverture de -0,5 % (période 2020-2024, nominal 480 ME) à 2,50 % (2025-2026, 405 ME). L'augmentation de capital permet de réduire les charges financières de 10,5 ME, grâce à la diminution du recours aux lignes de trésorerie (de 160 ME à 0 E), au remboursement de l'EuroPP 2015 (200 ME), et à l'augmentation des produits financiers de 4,6 ME (dont 1,8 ME au titre des TSDI 2020, désormais remboursés). L'évolution des taux a par ailleurs un impact positif de 4,9 ME. La Société poursuit sa politique de couverture de taux, lui assurant à ce stade, sur un nominal de 405 ME, un taux moyen inférieur à 2,50 % jusqu'à fin 2026.

A la suite de la mise à jour du guide sur les mesures de performance de l'EPRA (EPRA BPR) en septembre 2024, le Résultat EPRA intègre désormais les autres coûts liés à la structure financière (tels que les TSDI) ainsi que les ajustements liés aux éléments non opérationnels et exceptionnels. Le coût des TSDI représente 8,4 ME en 2025 contre 13,8 ME en 2024, reflet du remboursement le 19 juin 2025 des 180 ME du TSDI 2020, et de la baisse des taux sur les 75 ME du TSDI 2007, indexé sur l'Euribor 3 mois.

Après prise en compte de ce changement de méthode, des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le Résultat EPRA (résultat net courant ajusté des autres coûts de la structure financière) ressort à 17,4 ME contre 21,9 ME en 2024, soit respectivement par action 0,14 E et 0,17 E pro forma post augmentation de capital (1,32 E publié).

En réintégrant l'ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, reprises, résultat de cession, autres coûts liés à la structure financière, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s'élève à - 63,9 ME contre - 59,2 ME en 2024.

Le Cash-Flow Courant s'établit pour la période à 19,3 ME contre 24,1 ME en 2024 reflétant l'évolution du résultat EPRA calculé selon la nouvelle méthode.

Actif Net Réévalué en net recul accusant l'ajustement de valeur du patrimoine

L'évaluation au 31 décembre 2025 du patrimoine de la Société est en baisse de 6,4 % à périmètre constant par rapport à fin 2024. Cette diminution résulte notamment de la poursuite de la remontée des taux de capitalisation (6,18 % vs. 6,04 %), de la baisse des loyers, de la hausse des retraitements et des droits de mutation (+0,5 %) retenus dans les expertises. Après prise en compte des éléments de périmètre, le patrimoine s'élève à 1.592,1 ME (Cessions : -2,8 ME, moins-values de cessions : -0,1 ME, variation de juste valeur : -104,0 ME, Capex : +15,2 ME, développements : +66,7 ME et acquisition : 0 E).

L'Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 8,9 E pro forma post augmentation de capital (ou 35,0 E pré-augmentation de capital) à 8,2 E à fin 2025, essentiellement en raison de l'ajustement de la valeur du patrimoine (-0,8 E par action). L'Actif Net Réévalué EPRA de liquidation (NDV) par action, qui intègre la juste valeur des instruments de financement (dette à taux fixe, instruments de couverture, TSDI), passe de 9,1 E pro forma (36,8 E pré-augmentation de capital) à 8,1 E.

Proposition de maintien de la suspension du dividende

Conformément aux annonces faites dans le cadre de l'augmentation de capital, le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires de poursuivre cette année la suspension du dividende.

Le Conseil d'Administration étudiera la possibilité de revenir, à terme, à une politique de versement de dividendes en phase avec celle de ses pairs en fonction de ses capacités distributives, en lien avec son Cash-Flow Courant par action. L'objectif à long terme est de rétablir puis faire croître régulièrement le dividende tout en respectant la stratégie de la Société et en tenant compte de l'environnement économique.

Une augmentation de capital réalisée, nécessaire à la continuité des activités de la Société

Dans le cadre de son augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription (DPS), la Société a levé 598,8 ME le 17 janvier 2025. Validée en Conseil d'Administration et en Assemblée Générale, cette opération a été essentiellement souscrite par l'actionnaire majoritaire, le groupe SMABTP, portant sa participation de 52,3% à 93,8%. Cette levée de fonds a permis de rééquilibrer le bilan de la Société, condition préalable à la poursuite du déploiement de sa feuille de route et à la transformation durable de son patrimoine face aux enjeux du marché immobilier.

Comme annoncé, les fonds obtenus ont été utilisés en priorité pour réduire les frais financiers et assurer un ratio ICR (EBE/Frais financiers) supérieur à 2x, conformément aux covenants bancaires des financements en cours. Dans ce cadre, la Société a réduit le tirage de ses lignes de trésorerie RCF et SLL passant de 160 ME à 0 E dès fin janvier / mi-février 2025, a procédé au remboursement du TSDI 2020 de 180 ME en juin 2025 (évitant ainsi la hausse du coût du coupon de 4,5 % à 9,5 %), ainsi qu'au remboursement de l'EuroPP 2015 de 200 ME à la mi-juillet 2025.

Par ailleurs, le RCF 2018 de 100 ME, arrivé à échéance le 6 juillet 2025, ne sera pas renouvelé à court terme. Cela permet de réduire les charges liées à la commission de non-utilisation et contribue ainsi à l'amélioration du ratio ICR pour l'exercice 2025.

Sortie du Régime SIIC

Le franchissement des seuils de 60 % du capital et des droits de vote de la Société par le groupe SMABTP au résultat de l'augmentation de capital a entraîné une suspension du régime des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (le " Régime SIIC ") en 2025. Ces seuils n'ayant pas été à nouveau respectés fin 2025, la Société sort définitivement du Régime SIIC, conformément aux dispositions de l'article 208 C I et IV du Code général des impôts.

Sur la base de l'analyse menée par les avocats fiscalistes conseils de la Société, l'impact financier pouvant résulter de ce changement de statut est et devrait être mesuré (coût de sortie contenu au regard des plus-values latentes attendues et de l'imposition qui devrait être limitée les années suivantes - la Société enregistre une charge fiscale de 0,2 ME en 2025 et anticipe des charges de 4-6 ME dans les années à venir) et plus particulièrement en considération des enjeux qui ont conduit la Société à renforcer ses fonds propres.

Il est rappelé que la sortie du Régime SIIC a également des conséquences pour les actionnaires de la Société. Pour rappel, le Régime SIIC impose notamment la distribution de 95 % des bénéfices provenant des opérations de location d'immeubles, 70 % des plus-values de cession d'immeubles, et 100 % des distributions de dividendes reçues par la Société d'autres sociétés soumises au Régime SIIC. Avec la sortie du Régime SIIC, la Société n'est plus soumise à ces obligations distributives. Cependant depuis 2021, la Société ne génère plus de bénéfice distribuable, elle n'a donc aucune obligation de distribution (ses obligations de distribution faisant l'objet de reports en attendant que la Société dispose de capacités juridiques et comptables de distribution) et les montants versés aux actionnaires ont été entièrement prélevés sur la prime d'émission. Dans ces conditions, l'application du Régime SIIC ne représente pas, à date, un élément déterminant de la politique de distribution.

Cette modification du statut ne remet pas en cause l'objet social de la Société. Avec la sortie du régime, les actions de la Société redeviennent éligibles au PEA (Plan d'Epargne en Actions) depuis début 2026.

Situation financière

Au 31 décembre 2025, la dette brute s'élève à 422,5 ME (vs. 798,2 ME à fin 2024). Avec une position de trésorerie à 50,0 ME (vs. 79,0 ME), la dette nette ressort à 372,5 ME, en forte diminution par rapport aux 719,1 ME enregistrés à fin 2024.

Cette évolution résulte essentiellement de l'augmentation de capital de 598,8 ME réalisée en janvier 2025. Le ratio LTV (dette nette / valeur du patrimoine hors droits) s'établit ainsi à 23,4 % au 31 décembre 2025, contre 44,5 % fin 2024. Le LTV EPRA ressort à 30,8 %.

Le ratio de couverture des charges financières (ICR : EBE/Frais financiers), dont le covenant est fixé à un minimum de 2,0x dans la documentation de financement de la Société, s'élève à 3,0x au 31 décembre 2025, contre 3,9x à fin 2024. Cette baisse s'explique par la fin des effets très favorables des instruments de couverture de taux ayant figé l'Euribor 3 mois à -0,5 % sur un nominal de 480 ME, compensée en grande partie par la baisse des frais financiers permise par la levée de fonds.

Par ailleurs, le placement de la trésorerie destinée au remboursement du TSDI 2020 de 180 ME a généré un produit financier exceptionnel de 1,8 ME au premier semestre. Hors cet effet, le ratio ICR ressortirait à 2,7x.

Ce niveau reste conforme aux engagements contractuels, bien qu'inférieur aux standards généralement observés dans le secteur (4x-6x). Il donne à la Société la marge de manoeuvre juste nécessaire pour reconstituer son EBE et restaurer progressivement sa flexibilité financière à moyen terme.

Dans un contexte de marché immobilier demeurant très complexe, et compte tenu du décalage subséquent de différents calendriers (livraison, commercialisation et cession d'immeubles), la Société anticipe que le Ratio ICR (EBE/Frais financiers) puisse s'établir très proche, voire en dessous de son covenant de 2x au 30 juin 2026 et au 31 décembre 2026.

Dans une approche de gestion proactive des risques, et compte tenu du niveau de l'ICR attendu proche de 2,0x, la Société a d'ores et déjà obtenu la modification des contrats de financement concernés pour ces deux dates de test.

Ce contexte confirme que le calibrage de l'augmentation de capital de 2025 a été réalisé de manière mesurée par les instances sociales, sur la base d'hypothèses raisonnables de montée en puissance des actifs récemment livrés ou en cours de livraison, et de poursuite des cessions.

Les échéances 2026 comprennent le refinancement de la ligne de 330 millions d'euros en octobre ainsi que la prorogation de la ligne SMABTP de 350 millions d'euros en novembre. A ce jour, la Société a obtenu un premier accord de principe portant sur la totalité du montant de 330 millions d'euros à refinancer et poursuit ses discussions avec l'ensemble de ses partenaires financiers.

Une gestion rigoureuse et prudente pour continuer l'adaptation nécessaire du patrimoine

Avec une structure financière renforcée, la Société de la Tour Eiffel est en mesure de poursuivre de manière ajustée le déploiement de sa feuille de route, gardant le cap vers une transformation durable du patrimoine.

En réponse à des enjeux structurels, sociétaux et urbains, la Société vise à réduire la part de l'immobilier de bureau à deux tiers, se développe vers plus de diversité des usages, et renforce son maillage territorial en ciblant un tiers de ses actifs dans les grandes métropoles françaises. Les équipes poursuivent également leurs efforts en matière de performance environnementale, avec pour objectif de maintenir la certification d'au moins 80 % du parc immobilier.

Depuis 2022, cette gestion du portefeuille s'est concrétisée par plus de 210 ME d'arbitrages d'immeubles (13 % du patrimoine) devenus inadaptés aux enjeux du Groupe. En parallèle, elle a investi entre 2022 et 2024 près de 200 ME dans des actifs plus en phase avec leur marché et engagé 134 ME dans des développements et redéveloppements, dont 123 ME déjà dépensés à fin décembre 2025.

La finalisation, entre fin 2024 et début 2026, de la première partie des projets de développement engagés sur des classes d'actifs et des localisations diversifiées marque une avancée structurante en termes de rééquilibrage du portefeuille. Cette exécution s'accompagne en parallèle de la concrétisation de l'ouverture vers d'autres produits : coliving, logements et hôtels d'activité.

Malgré un contexte de marché ayant freiné sa progression initiale, la Société a réduit la part du bureau à 75 % (vs. 81 % en 2021) en faveur d'une plus grande diversification et mixité d'usages. Si le Grand Paris concentre encore 75 % du patrimoine, le rééquilibrage territorial est activement poursuivi. Avec un taux de certification des actifs en croissance à plus de 85 %, et une hausse particulièrement marquée sur la construction reflétant l'amélioration de qualité intrinsèque des actifs, le patrimoine est en ligne avec les objectifs, et illustre l'ambition de la Foncière d'allier performance économique et responsabilité durable.

Soutenu par son Conseil d'Administration, le management de la Société de la Tour Eiffel reste déterminé à poursuivre cette trajectoire vertueuse, en surmontant les défis et en saisissant les opportunités de marché.

Calendrier

- 27 février 2026 : Conférence analystes (SFAF)
- 29 avril 2026 : Assemblée générale
- 22 juillet 2026 : Résultats semestriels 2026 (après bourse)
- Février-mars 2027 : Résultats annuels 2026 (après bourse)