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L'OFFRE SCPI DE NOTRE PARTENAIRE

Découvrez les SCPI de notre partenaire MONIWAN, plateforme de distribution de solutions d'investissement.
Moniwan met à votre disposition les clés pour faciliter la gestion de votre épargne et de votre patrimoine, à travers un des produits phare de ces dernières années : la SCPI.

DÉCOUVREZ L’OFFRE

QU'EST-CE QU'UNE SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif en immobilier locatif.

La SCPI plus communément appelée « pierre papier », est une société qui gère et détient un portefeuille d’immeubles à usage locatif pour le compte d’épargnants appelés « Associés ». C’est un produit d’épargne qui offre des solutions d’investissements adaptées à toutes les situations de la vie. L’investissement dans une SCPI constitue un engagement dans un projet de moyen ou long terme avec une perspective de se créer un capital foncier, une rente.

La « pierre papier » est un mode de placement immobilier particulier puisqu’il permet de devenir indirectement et collectivement propriétaire de biens immobiliers dont la gestion est assurée par une société de gestion, en contrepartie de frais de gestion.

La société de gestion sélectionne les immeubles que la SCPI acquiert. Elle assure la gestion de la SCPI et notamment celle de son parc immobilier (location, travaux, entretien). Elle perçoit les loyers qui après déduction de l’ensemble des frais (taxe, assurance, gestion, rénovation…), génère des dividendes qui sont redistribués aux associés au prorata des parts détenues. Le principe consiste donc à investir indirectement dans l'immobilier en se libérant de tous tracas administratifs.

Cette forme d'investissement présente donc de nombreux avantages.

On distingue principalement deux types de SCPI.

  • Les SCPI « d’entreprise » détiennent un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs immobiliers peuvent entraîner des revenus potentiels généralement supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation. Ces SCPI ont pour principal objectif la distribution de revenus. Pionnières, ces SCPI sont les plus nombreuses et représentent plus de 85% de la capitalisation totale du marché.
  • Les SCPI « fiscales » détiennent un patrimoine d’immeubles à usage d’habitation. Créées dans le cadre de dispositifs fiscaux mis en place en soutien à certains segments du marché immobilier d’habitation (logements neufs, résidence de tourisme, zones rurales, biens à réhabiliter ou préserver), leur objectif est d’apporter à leurs associés une économie ou réduction d’impôts sous réserve d’une conservation des parts pendant la durée d’investissements recommandée. La durée de vie des SCPI fiscales est liée à la durée de l’avantage fiscal en question. Il s’agit généralement de SCPI à capital variable.

Il existe deux types de statuts pour les SCPI : SCPI à capital fixe ou bien variable.

Dans les SCPI à capital fixe, les statuts stipulent la création de parts nouvelles uniquement par augmentations de capital successives. Il convient de distinguer le marché primaire du marché secondaire.

  • Marché primaire : les parts sont acquises auprès de la société de gestion pendant la période d’augmentation de capital au prix fixé par la société de gestion. Si le capital de la SCPI est déclaré "fermé", cela signifie que l'augmentation de capital est close. L'acheteur ne peut plus acquérir de parts sauf sur le marché secondaire.
  • Marché secondaire : la souscription n’est possible que par confrontation des ordres d’achat et de vente. Par conséquent, si un souscripteur veut vendre ses parts, il pourra soit les vendre directement à un acheteur de son choix (marché de gré à gré) soit les mettre en vente sur le marché de confrontation au prix de confrontation. Dans tous les cas le capital n’est pas modifié.

Dans une SCPI à capital variable, les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à chaque instant tant que le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint. Si un souscripteur veut vendre ses parts, il peut également soit passer par le marché de gré à gré soit adresser une demande de retrait à la société de gestion qui la prendra en compte au fur et à mesure des demandes de souscriptions. En revanche le prix est fixé par la société de gestion.

LES REVENUS

Si vous êtes porteur de parts de SCPI, vous percevez des dividendes (revenus fonciers) à l’expiration du délai éventuel de jouissance.
La SCPI étant fiscalement transparente, elle n’est pas elle-même redevable de l’impôt. L’associé est imposé à hauteur de son investissement au titre des différents revenus perçus par la SCPI (revenus fonciers, revenus financiers et éventuellement imposition sur les plus-values immobilières).

LES FRAIS

Tout investissement immobilier en SCPI, comme l’investissement en direct, implique des frais tant lors de l’acquisition que durant la détention des parts :

  • La commission de souscription
    Une commission de souscription, calculée sur le prix de la part, est intégrée au prix de souscription. Cette commission est destinée à rémunérer la société de gestion notamment au titre de la collecte des capitaux et de leur investissement.
  • La commission de gestion annuelle ou trimestrielle
    Une commission de gestion, assise sur les produits locatifs HT encaissés par la SCPI, peut être étendue aux produits financiers nets si le public en est informé. Elle couvre l’intégralité de l’administration de la SCPI.
  • La commission d’acquisition ou de cession d’actifs
    Cette commission est calculée sur le montant de l’acquisition ou de la cession. Cette commission ne s’applique pas aux acquisitions consécutives aux nouvelles souscriptions.
  • La commission de pilotage de la réalisation des travaux
    Calculée sur le montant des travaux effectués, elle rémunère la société de gestion au titre de sa mission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier.

LES MODES D'INVESTISSEMENT

Il existe différentes possibilités d'achat pour souscrire à des parts de SCPI. Il appartient à chaque souscripteur de s’assurer de la bonne adéquation de cette solution d’investissement à ses objectifs et ses capacités financières. Par ailleurs, il est rappelé que les performances passées des SCPI ne préjugent pas de celles à venir et ne sont pas constantes dans le temps. L’investissement en SCPI, comme tout placement, présente différents risque, notamment de perte en capital.

INVESTISSEMENT AU COMPTANT

L’investisseur acquiert directement des parts de SCPI en pleine propriété sans recourir à un prêt.

INVESTISSEMENT EN DÉMEMBREMENT

Le démembrement d’une part de SCPI est l’opération par laquelle la propriété est scindée entre l'usufruit et la nue-propriété. L’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI est préconisée pour des personnes morales notamment pour des placements de trésorerie à moyen terme ainsi que pour des particuliers disposant d'un déficit foncier important sur lequel les revenus des SCPI pourront être imputés.

L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI convient plus particulièrement à des personnes physiques se situant dans une tranche d'imposition élevée, souvent assujetties à l'ISF, disposant d'un capital à investir et n'ayant pas besoin de revenus complémentaires à court terme.

INVESTISSEMENT A CRÉDIT

L'investissement en SCPI à crédit convient à des investisseurs n'ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats et disposant d’une capacité d’épargne mensuelle (même modeste).

La fiscalité de l'investisseur est faiblement impactée par cet investissement dans la mesure où les intérêts d'emprunt sont déductibles à 100% du revenu foncier généré.

L’attention du souscripteur est attirée sur le fait que l’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de la situation patrimoniale, personnelle et fiscale de chaque client.

Le souscripteur ne doit pas se baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour honorer les échéances du prêt, compte tenu de leur caractère aléatoire.

INVESTISSEMENT DANS LE CADRE D'UN CONTRAT D'ASSURANCE-VIE

L'investissement en SCPI dans le cadre d’un contrat d'assurance vie permet de bénéficier du rendement attractif de l'immobilier tout en profitant des avantages fiscaux de l'assurance vie. Les dividendes des SCPI sont capitalisés dans le contrat d'assurance vie et ne sont donc pas imposés comme des revenus fonciers. En contrepartie des avantages spécifiques aux contrats d’assurance vie, différents frais sont prélevés tant sur les sommes investies que sur les dividendes.

LES RISQUES DE LA SCPI

Mise en garde
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est en moyenne de 10 ans.

Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces) présente des risques : absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténuées par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cela n’étant pas garanti.

Un investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

Avant tout achat de parts, veuillez consulter la note d’information visée par l’AMF.

Risque de liquidité
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée à d’autres actifs financiers. Les conditions de cession / retrait (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

Un investissement dans une SCPI « fiscale » ne peut être considéré comme liquide avant le terme de la durée de vie de la SCPI, à laquelle il convient d’ajouter le délai de vente des immeubles, dans la mesure où tout rachat entraînerait la perte de l’avantage fiscal.

Risque de perte en capital, revenus non garantis
La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :

  • des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement ;
  • du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.

Enfin, il faut prendre en compte le délai de jouissance lors de la souscription de parts de SCPI (i.e. elles ne versent pas immédiatement les revenus).

Risque lié au recours à l’endettement de la SCPI
La SCPI peut avoir recours à l’endettement, dans la limite d’un montant maximum voté en assemblée générale et figurant dans la note d’information. En cas de recours à l’endettement, le risque de perte en capital pourrait être accru.

Conformément à l'article 314-76 du règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers, les investisseurs pourront recevoir, sur simple demande, des précisions sur les rémunérations relatives à la commercialisation du présent produit auprès de Bourse Direct. Bourse Direct percevra de la part de la société de gestion une rémunération maximale égale à 3% toutes éventuelles taxes incluses du montant des commissions de souscription encaissées par la société de gestion.

LA SCPI EN VIDÉO

Tout savoir sur la SCPI ou "Pierre Papier" pour vos investissements

En savoir +

Avertissement

Attention : les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

La durée de placement minimale recommandée par la société de gestion est en moyenne de 10 ans.

La SCPI comporte un risque de perte en capital, le montant du capital investi et les revenus ne sont pas garantis.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée à d’autres actifs financiers.

La SCPI ne garantit pas la cession des parts, ni le retrait, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie.

La rentabilité d’un placement en parts de SCPI n’est pas garantie.

Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir et ne sont pas constantes dans le temps.

Avant toute opération sur des parts de SCPI, veuillez consulter la note d’information visée par l’AMF.

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