Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif en immobilier locatif.

La SCPI plus communément appelée « pierre papier », est une société qui gère et détient un portefeuille d’immeubles à usage locatif pour le compte d’épargnants appelés « Associés ». C’est un produit d’épargne qui offre des solutions d’investissements adaptées à toutes les situations de la vie. L’investissement dans une SCPI constitue un engagement dans un projet de moyen ou long terme avec une perspective de se créer un capital foncier, une rente.

La « pierre papier » est un mode de placement immobilier particulier puisqu’il permet de devenir indirectement et collectivement propriétaire de biens immobiliers dont la gestion est assurée par une société de gestion, en contrepartie de frais de gestion.

La société de gestion sélectionne les immeubles que la SCPI acquiert. Elle assure la gestion de la SCPI et notamment celle de son parc immobilier (location, travaux, entretien). Elle perçoit les loyers qui après déduction de l’ensemble des frais (taxe, assurance, gestion, rénovation…), génère des dividendes qui sont redistribués aux associés au prorata des parts détenues. Le principe consiste donc à investir indirectement dans l'immobilier en se libérant de tous tracas administratifs.

Cette forme d'investissement présente donc de nombreux avantages.

On distingue principalement deux types de SCPI.

• Les SCPI « d’entreprise » détiennent un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs immobiliers peuvent entraîner des revenus potentiels généralement supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation. Ces SCPI ont pour principal objectif la distribution de revenus. Pionnières, ces SCPI sont les plus nombreuses et représentent plus de 85% de la capitalisation totale du marché.
• Les SCPI « fiscales » détiennent un patrimoine d’immeubles à usage d’habitation. Créées dans le cadre de dispositifs fiscaux mis en place en soutien à certains segments du marché immobilier d’habitation (logements neufs, résidence de tourisme, zones rurales, biens à réhabiliter ou préserver), leur objectif est d’apporter à leurs associés une économie ou réduction d’impôts sous réserve d’une conservation des parts pendant la durée d’investissements recommandée. La durée de vie des SCPI fiscales est liée à la durée de l’avantage fiscal en question. Il s’agit généralement de SCPI à capital variable.

Il existe deux types de statuts pour les SCPI : SCPI à capital fixe ou bien variable.

Dans les SCPI à capital fixe, les statuts stipulent la création de parts nouvelles uniquement par augmentations de capital successives. Il convient de distinguer le marché primaire du marché secondaire.

• Marché primaire : les parts sont acquises auprès de la société de gestion pendant la période d’augmentation de capital au prix fixé par la société de gestion. Si le capital de la SCPI est déclaré "fermé", cela signifie que l'augmentation de capital est close. L'acheteur ne peut plus acquérir de parts sauf sur le marché secondaire.
• Marché secondaire : la souscription n’est possible que par confrontation des ordres d’achat et de vente. Par conséquent, si un souscripteur veut vendre ses parts, il pourra soit les vendre directement à un acheteur de son choix (marché de gré à gré) soit les mettre en vente sur le marché de confrontation au prix de confrontation. Dans tous les cas le capital n’est pas modifié.

Dans une SCPI à capital variable, les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à chaque instant tant que le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint. Si un souscripteur veut vendre ses parts, il peut également soit passer par le marché de gré à gré soit adresser une demande de retrait à la société de gestion qui la prendra en compte au fur et à mesure des demandes de souscriptions. En revanche le prix est fixé par la société de gestion.