Dans une conjoncture marquée en 2022 par les tensions géopolitiques et ses conséquences macroéconomiques - inflation sur les coûts de construction, allongement des délais de livraison de certains matériaux et hausse brutale des taux d'intérêt -, UNITI a confirmé sa capacité à développer son portefeuille d'opérations immobilières à travers son modèle optimisé et sécurisé de vente en bloc auprès de bailleurs sociaux ou de fonds institutionnels.

Le chiffre d'affaires du Groupe s'établit en 2022 à 150,6 ME, en progression de +49% par rapport à l'exercice précédent (101,1 ME), enregistrant ainsi une performance sensiblement supérieure à la moyenne du secteur.

Cette évolution est principalement portée par une forte croissance à périmètre constant (+33,6%), qui reflète l'avancement des opérations en production chantier et le développement sur l'année de nouveaux programmes immobiliers, en particulier ceux destinés au marché dynamique des résidences gérées sur lequel 25 projets de résidences services seniors ("RSS"), représentant environ 2.500 logements, sont en cours de montage et de production chantier. La croissance du chiffre d'affaires inclut par ailleurs un effet de périmètre lié à l'intégration depuis le 30 septembre 2021 de la société PREMIERE PIERRE, dont la contribution sur l'ensemble de l'exercice s'établit à 23 ME.

Progression de la rentabilité et structuration de la forte croissance embarquée

L'EBITDA retraité des frais financiers liés aux projets s'établit en 2022 à 11,7 ME, en progression de +40,2% par rapport à 2021. En dépit des tensions inflationnistes sur les coûts de construction, cette performance reflète la bonne tenue des marges brutes liées aux projets en développement et un meilleur amortissement sur le second semestre des charges de structure (personnel et frais externes), en progression régulière.

Ainsi, sur l'ensemble de l'exercice, les charges de structure, hors amortissements et provisions, s'élèvent à 8,7 ME, soit 5,8% du chiffre d'affaires, vs. 7,1 ME en 2021 (7,1% du chiffre d'affaires). Sur ce montant, les charges de personnel représentent 4,2 ME, dont 0,6 ME liés à PREMIERE PIERRE, et sont en progression de +40,7% par rapport à 2021, en raison notamment des recrutements effectués pour renforcer le réseau des 6 agences régionales UNITI ainsi que les structures de support à la vente. Le Groupe a notamment créé fin 2021 une cellule dédiée à la gestion des Appels à projet nationaux et aux Grands projets, dont une des contributions en 2022 fût le référencement d'UNITI parmi les partenaires opérateurs immobiliers du Grand Paris Aménagement.
Au 31 décembre 2022, l'effectif équivalent temps plein du Groupe s'établit à 43 personnes contre 36 un an plus tôt.

Après prise en compte des dotations nettes aux amortissements et provisions de 0,5 ME (vs. l'absence de dotations nettes en 2021), l'EBIT retraité des frais financiers liés aux projets atteint 11,2 ME en 2022 (taux de marge d'EBIT de 7,4%), en progression de +34,2% par rapport à 2021.

Compte tenu de charges financières de 7,6 ME (dont 4,2 ME liés aux frais financiers sur projets en cours), de pertes exceptionnelles de 0,4 ME, de charges d'impôts de 0,3 ME et de dotations aux amortissements des écarts d'acquisition de 0,3 ME (liées à la prise de contrôle de PREMIERE PIERRE), le bénéfice net des sociétés intégrées s'établit à 2,5 ME, en progression de +57,8% par rapport à 2021. Le taux de marge nette 2022 ressort ainsi à 1,7%, contre 1,6% en 2021.

Renforcement de la structure financière

Au 31 décembre 2022, la trésorerie disponible du Groupe s'élève à 36,7 ME (vs. 34,6 ME au 31 décembre 2021) et l'endettement financier net représente 52,7 ME (vs. 46,1 ME au 31 décembre 2021). A cette date, l'endettement contracté par le Groupe auprès d'établissements bancaires, notamment pour financer ses programmes immobiliers, représente désormais 36% de l'endettement financier brut contre 13% au 31 décembre 2021, confirmant ainsi la diversification en cours des sources de financement du Groupe dans un objectif de réduction de ses coûts financiers.

Les capitaux propres consolidés au 31 décembre 2022 s'établissent à 28,4 ME, en progression de +10,2 ME par rapport au 31 décembre 2021, compte tenu du résultat de l'exercice (+2,5 ME) et de la réalisation en mai 2022 d'une augmentation de capital de 7,98 ME, quasi intégralement souscrite par Établissements ORIA et SILVER HOLDING (société contrôlée par le groupe PGIM Real Estate).

Cette augmentation de capital et la maîtrise de l'endettement financier net s'inscrivent dans un objectif d'amélioration régulière des ratios d'endettement et de levier du Groupe dans un contexte de croissance forte et maîtrisée de ses activités. Au 31 décembre 2022, le ratio d'endettement financier net sur fonds propres ("gearing") s'établissait à 1,9 contre 2,5 au 31 décembre 2021.

Parallèlement à la levée de fonds réalisée en 2022 et dans la continuité de la première joint-venture constituée en juillet 2019, UNITI et SILVER HOLDING ont renouvelé leur partenariat stratégique et financier de long terme en constituant en juillet 2022 une nouvelle joint-venture de promotion dotée de 22 ME de capacité d'investissement afin de financer le développement de nouvelles opérations d'accession sociale, de logements intermédiaires ou de logements en résidences gérées.

Cette nouvelle étape du partenariat entre les deux entreprises témoigne de l'adhésion de PGIM Real Estate à la stratégie du Groupe et confirme son engagement à accompagner son important développement.

Perspectives affichées

Carnet de commandes : près de 1.400 ME pour un portefeuille global de 7.500 logements conventionnés et gérés à livrer sur les 3 à 4 prochaines années

En dépit d'un contexte économique et sectoriel perturbé, le Groupe UNITI dispose d'une excellente visibilité pour délivrer une croissance forte sur les 3 à 4 prochaines années. Au 31 décembre 2022, le portefeuille global d'opérations en carnet de commandes atteignait un niveau historiquement élevé et comprenait près de 7.500 logements conventionnés et gérés, représentant un volume d'affaires TTC proche de 1,4 milliard d'euros.

Les opérations de logements en résidences gérées (RSS) représentaient désormais près de 35% du portefeuille en volume d'affaires TTC, confirmant la forte progression des activités du Groupe sur ce marché depuis la signature en juillet 2020 d'un premier contrat de partenariat entre PRIMONIAL REIM, UNITI et son partenaire exploitant, AQUARELIA. La maîtrise économique et la qualité des programmes développés par UNITI, ainsi que la différenciation concurrentielle des offres de "services tout inclus" déployées par AQUARELIA pour rendre ces logements abordables au plus grand nombre de nos seniors, expliquent cette accélération du développement sur ce segment de marché, ainsi que l'intérêt accru de nouveaux profils d'investisseurs institutionnels et foncières pour les RSS développées par le Groupe

Ce portefeuille d'opérations, développé par le réseau des six agences UNITI et par les équipes de PREMIERE PIERRE, se compose de près de 2.850 logements en phase de production chantier, représentant un volume d'affaires TTC estimé proche de 490 ME et intégrant la livraison au cours de l'année 2023 de six nouvelles RSS, représentant de l'ordre de 550 logements et un volume d'affaires TTC proche de 84,5 ME.
Toutes ces RSS ont été vendues en bloc à des investisseurs institutionnels dont PRIMONIAL REIM, le fonds OFI Innovacare (Groupe OFI Pierre) et des foncières bancaires. Huit autres projets de RSS représentant de l'ordre de 830 logements et un volume d'affaires TTC proche de 135,2 ME, également vendues en bloc ou bénéficiant d'engagements fermes d'achat de la part d'investisseurs, sont en phase de production avec des ouvertures prévues entre 2024 et 2025.

Par ailleurs, près de 4.650 logements sont sous maîtrise foncière et en phase de montage ou d'instruction des permis de construire. Ces opérations, destinées en majorité à être vendues en VEFA auprès de bailleurs sociaux et d'investisseurs institutionnels, représentent un volume d'affaires TTC prévisionnel de 910 ME qui soutiendra la croissance du Groupe sur les années à venir.

Des conditions favorables pour poursuivre une stratégie de croissance offensive

Dans un marché en cours d'ajustement et de normalisation, tant sur les conditions d'instruction et de délivrance des permis de construire que sur les coûts, UNITI anticipe pour 2023 la poursuite de sa croissance. Celle-ci est portée par le développement des programmes du Groupe dans les domaines de l'accession sociale, des logements intermédiaires ou des logements en résidences gérées, où la demande structurellement non satisfaite continue de s'accumuler.

Le Groupe poursuit son déploiement stratégique en s'appuyant sur des fondamentaux solides :
Une offre complète et diversifiée de produits immobiliers résidentiels accessibles à tous,
La maîtrise, unique en son genre dans le secteur, d'un modèle agile de vente en bloc de ses produits,
La force du partenariat conclu avec AQUARELIA pour accroître rapidement la présence d'UNITI sur le marché des RSS,
Une organisation rationnelle et renforcée pour assurer le pilotage, la sécurisation et la transversalité des activités.
Sur des marchés porteurs, alimentés par la pénurie structurelle de logements neufs et par les évolutions démographiques et sociologiques, UNITI ambitionne de renforcer ses positions parmi les acteurs majeurs de la promotion immobilière résidentielle en France, en faisant notamment valoir son modèle du logement abordable auprès des acteurs publics et des investisseurs privés, dont les investissements ciblent aujourd'hui des projets immobiliers à fort impact sociétal et environnemental.

Pour soutenir sa croissance, UNITI reste également attentif aux projets de croissance externe qui pourraient se présenter.