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Selectirente : l'ANR recule de 3,3% en 2020

| Boursier | 327 | Aucun vote sur cette news

Le Conseil de Surveillance de Selectirente proposera à la prochaine Assemblée Générale un dividende au titre de l'exercice 2020 de 3,25 euros par action...

Selectirente : l'ANR recule de 3,3% en 2020
Credits Reuters

Au terme d'une année 2020 atypique marquée par les répercussions de la crise sanitaire, Selectirente a démontré l'efficacité de son positionnement stratégique sur les actifs de commerces de proximité en centre-ville, cette catégorie de commerces résistant globalement bien à la conjoncture grâce à une demande domestique structurellement plus ancrée dans les centres villes des grandes métropoles urbaines. Son chiffre d'affaires ressort à 17,7 millions d'euros, en hausse de +18,9% par rapport à l'exercice précédent. A périmètre constant, les loyers seuls baissent de -1,4%, conséquence de la baisse du taux d'occupation (1,6 pts par rapport à l'exercice précédent) et des franchises de loyers accordées aux locataires commerçants les plus fragiles contraints à une fermeture administrative provisoire liée à la crise sanitaire de la COVID-19.

Le taux d'occupation financier reste élevé. Il s'établit à 95,1% en moyenne sur l'exercice 2020, contre 96,7% en moyenne sur l'exercice 2019. Cette légère baisse s'explique principalement par la libération d'un commerce rue de la Liberté à Dijon (environ -0,9 point de taux d'occupation financier), actuellement en cours de relocation.

Selectirente affiche un résultat net récurrent de 6,2 ME en 2020, en hausse de +10,3% sur un an. Cette évolution s'explique essentiellement, d'une part par la hausse des revenus locatifs liée aux investissements réalisés fin 2019 et en 2020 et, d'autre part à la baisse, par les provisions sur impayés, franchises et abandons de loyers au titre de la crise sanitaire.

Les périodes de confinement subies par les locataires en 2020 ont dégradé le taux de recouvrement. Ce dernier affiche malgré tout une très bonne résilience en s'établissant à 89% à fin décembre 2020 (contre 96% à fin 2019). Ce taux de recouvrement est porté à 92% à la date du présent communiqué. En 2020, les franchises et abandons de loyers s'élèvent à 0,3 ME (1,3% des loyers facturés), dont 0,2 ME d'abandons au titre du mois de novembre permettant à la société de bénéficier d'un crédit d'impôts de 0,1 ME. Les impayés résiduels au titre de 2020, qui s'élèvent à 2,4 ME (9,5% de la facturation), font l'objet d'accords de report pour 0,1 ME (0,6% de la facturation) et de provisions pour 1,3 ME, compte tenu des discussions qui se poursuivent avec les locataires concernés.

A l'inverse, les cessions d'actifs immobiliers ont généré une plus-value globale de 1,8 ME en 2020 et l'aller / retour au 4e trimestre 2020 sur les titres de participations de la foncière hollandaise Vastned Retail NV une plus-value de 5,3 ME. Des provisions pour dépréciation d'actifs ont été constatées pour 2 ME.

Le résultat net et le cash-flow courant affichent des progressions en ligne avec la bonne performance opérationnelle du portefeuille, soit des hausses respectives de +24,3% et +24,1% sur un an. Le résultat net récurrent par action et le cashflow courant par action s'établissent respectivement à 1,49 euro/action et 3,08 euro/action, soit une baisse mécanique de -53% et -48% par rapport à l'exercice 2019.

L'actif net réévalué par action Net Disposal Value en normes EPRA ressort à 86,58 euros au 31 décembre 2020 (89,52 euros à fin 2019), soit une baisse de -3,3% sur l'année et une hausse de +1,1% sur le second semestre 2020. Cette baisse annuelle résulte principalement des frais d'acquisition des investissements 2020 et de la légère baisse des valeurs d'expertises.

Situation financière

Au 31 décembre 2020, le financement bancaire de Selectirente s'élève à 145,6 ME et se caractérise par :
- 131 lignes d'emprunts hypothécaires sans covenants financiers ;
- un ratio LTV nette de 11,2% en 2020 et un ratio LTV brute de 35,2% (42,5% au 31 décembre 2019) ;
- un coût moyen de la dette sur l'année en baisse à 1,82% (2,14% en 2019) ;
- une maturité résiduelle moyenne de près de 9 ans et une duration du plus de 6 ans ;
- une part de dettes à taux fixe de 92% et à taux variable de 8%.
La société dispose au 31 décembre 2020 d'une trésorerie disponible de 99 ME.

Légère baisse du dividende par action

Dans le contexte lié à la crise sanitaire de la COVID-19 et une exposition forte aux locataires commerçants, pour certains contraints à une fermeture administrative provisoire pendant la période de confinement, Selectirente a pu démontrer sa résilience avec un taux de recouvrement des loyers de plus de 89% en 2020, contre 96% en 2019.
Dans ce contexte que le Conseil de Surveillance de Selectirente proposera à la prochaine Assemblée Générale un dividende au titre de l'exercice 2020 de 3,25 euros par action (3,5 euros précédemment), baisse en ligne avec celle du taux de recouvrement

Perspectives 2021

Les perspectives pour l'année 2021 restent incertaines au regard des conséquences de l'épidémie du Covid-19 et notamment du rythme et de l'ampleur de la reprise économique. La société reste néanmoins confiante dans la résilience de son patrimoine, tant dans la solidité des cashflows générés que dans la bonne évolution des valorisations, et compte s'appuyer sur ses fondamentaux robustes afin de traverser cette période : emplacements, qualité des actifs et mutualisation du risque locatif.

Compte tenu de sa structure financière, Selectirente dispose d'une forte capacité à saisir les opportunités d'acquisition à court et moyen terme. D'ailleurs, plusieurs opérations pour un montant total de 23 ME ont été réalisées et/ou engagées depuis le début de l'exercice 2021 en vue d'acquérir plusieurs portefeuilles de commerces majoritairement parisiens.

"Les résultats de Selectirente, ainsi que la croissance de son patrimoine en 2020, démontrent la résilience de son positionnement en tant que propriétaire et gestionnaire de commerces de proximité en centre-ville. Sa réorganisation lui permettra notamment de poursuivre son développement de manière agile et ainsi de saisir de nouvelles opportunités de croissance, en France comme à l'international", commente le Président du Conseil de Surveillance de Selectirente.

Offre publique de retrait

Il est rappelé qu'en raison du changement de forme juridique de Selectirente en société en commandite par actions, Sofidy -qui contrôle la Société de concert avec Tikehau Capital- GSA Immobilier, Sofidiane, Makemo Capital, AF&Co, Antoine Flamarion et Christian Flamarion -détenant ensemble 52,1% du capital et des droits de vote de la Société- a déposé le 18 décembre 2020 auprès de l'Autorité des marchés financiers (AMF) un projet d'offre publique de retrait visant l'intégralité des actions de la Société au prix de 87,30 euros par action (dividende attaché).

Les concertistes ont fait part de leur soutien à ce projet de transformation et se sont engagés à ne pas apporter leurs actions à l'OPR. De même, des engagements de non-présentation à l'OPR ont été conclus avec certains actionnaires significatifs tiers, n'agissant pas de concert avec les Concertistes. L'ensemble des engagements de ces tiers et des concertistes porte sur un total de 79,79% du capital et des droits de vote. L'OPR porte ainsi sur la totalité des actions de Selectirente autres que celles déjà détenues par Sofidy, celles auto-détenues par Selectirente et celles qui font l'objet d'engagements de non-apport souscrits par des actionnaires institutionnel.

L'OPR porte sur 7,5% du capital et des droits de vote. L'objectif est de s'assurer que les concertistes et Sofidy ne franchissent pas le seuil de détention de 60% du capital ou des droits de vote afin de maintenir l'éligibilité de la société au régime SIIC.

Sofidy n'envisage pas de mettre en oeuvre un retrait obligatoire à l'issue de l'OPR ni de demander à Euronext la radiation des actions Selectirente d'Euronext Paris. Au contraire, son intention est de maintenir le flottant de Selectirente à plus de 40% afin de bénéficier du régime SIIC.

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