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Officiis Properties : en perte de 48,6 ME ; reprise de cotation vendredi

| Boursier | 215 | Aucun vote sur cette news

La cotation du titre Officiis Properties reprendra à compter du 3 mai...

Officiis Properties : en perte de 48,6 ME ; reprise de cotation vendredi
Credits Reuters

Les loyers bruts enregistrés par Officiis Properties pendant l'exercice 2018-2019, s'élèvent à 4,6 millions d'euros au 31 mars 2019 (9,3 ME pour l'exercice précédent). Cette baisse d'environ 50% résulte d'une part des cessions des immeubles Salengro (décembre 2017), Think et Imagine (octobre 2018), et d'autre part au départ du locataire Faurecia fin novembre 2018.

Le résultat net consolidé est une perte de -48,6 ME (+25,1 ME au 31 mars 2018).

Au 31 mars 2019, sur la base de l'expertise indépendante effectuée par la société JLL, la valeur locative de marché de la totalité du patrimoine ressort à 11,4 ME, pour une valeur droits inclus de 189,5 ME, soit un rendement de 6%. La valeur hors droits est estimée à 184,4 ME, en baisse de 21,2 ME par rapport au 31 mars 2018 à périmètre comparable (hors immeubles Think et Imagine).

Cette baisse de valeur de -10,3%, en grande partie actée au cours du 1er semestre de l'exercice 2018/2019, vient de l'immeuble Newtime dont la valeur dans les comptes au 31 mars 2019 correspond à son prix de cession net de 152,6 ME alors qu'elle était de 174,6 ME à la clôture de l'exercice précédent. Les conditions suspensives de la promesse de vente de l'immeuble Newtime signée le 6 février 2019 ont été levées. La cession de cet immeuble devrait intervenir le 15 mai. Après prise en compte du montant du rachat des franchises de loyers consenties aux locataires, des frais et honoraires des conseils et de la garantie locative, le montant net qui sera perçu par le groupe sera de 152,6 ME.

Consécutivement aux cessions des immeubles Think et Imagine en date du 26 octobre 2018, le groupe avait employé une partie des produits de cession au remboursement d'une partie des emprunts hypothécaires souscrits auprès de la banque Helaba. Officiis Properties avait procédé au remboursement intégral de sa dette hypothécaire qui s'élevait à 53,1 ME et Officiis Properties Paris Ouest 1 avait remboursé 115% du montant de la dette adossé au financement de l'immeuble Think soit 23,3 ME. A la suite de ces remboursements partiels, le solde résiduel de la dette hypothécaire du groupe s'élevait à 56,4 ME.

En date du 20 décembre 2018, Officiis Properties Paris Ouest 1 a conclu avec la banque Helaba un refinancement hypothécaire de l'immeuble Newtime pour un montant de 92 ME et le groupe a effectué un remboursement partiel à hauteur de 90,7 ME du prêt non-bancaire subordonné consenti par la société TwentyTwo Credit 1 Sàrl. Au 31 mars 2019, le montant restant dû par Officiis Properties au titre de cette dette non-bancaire subordonnée s'élève à 79,7 ME.

Le produit net de la cession de l'immeuble Newtime, prévue le 15 mai 2019 (152,6 ME) sera affecté au remboursement total de l'emprunt hypothécaire Helaba à hauteur de 92 ME et au remboursement partiel de l'emprunt non bancaire subordonné à hauteur de 60 ME.

Hausse du Ratio d'Endettement Global, baisse de l'ANR

Au 31 mars 2019, les dettes financières s'élèvent globalement à 199,8 ME (intérêts courus et/ou capitalisés inclus), dont 92,3 ME de dettes hypothécaires. L'endettement hypothécaire au 31 mars 2019 (principal et intérêts courus), net de la trésorerie et des réserves de trésorerie (17,3 ME), représente 40,7% de la valeur hors droits du patrimoine de la société (184,4 ME). Il était de 34,6% au 31 mars 2018.

Le Ratio d'Endettement Global (prêts hypothécaires, prêts non-bancaires, obligation convertible et intérêts courus et/ou capitalisés y afférents nets de la trésorerie et des réserves de trésorerie)3 est en hausse et est très élevé : il représente 99,2% de la valeur hors droits du patrimoine de la société au 31 mars 2019. Il était de 85,9% au 31 mars 2018.
Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 4,8 ME au 31 mars 2019 contre 52,4 ME au 31 mars 2018 (-91%). Les capitaux propres sociaux s'élève à -0,6 ME et sont inférieurs à la moitié du capital social.

L'actif net réévalué de liquidation par action sur une base non diluée est de 0,10 euro (2,50 euros au 31 mars 2018). Sur une base diluée, il est de 0,77 euro.

Perspectives

Sur le plan opérationnel, suite au départ de Faurecia, principal locataire de l'immeuble Magellan, la société a entrepris des travaux de rénovation sur cet actif immobilier. Ces travaux devraient avoir un coût de 10 ME HT et s'achèveront en décembre 2019.

Sur le plan organisationnel, sous réserve de la cession effective de l'immeuble Newtime, il sera proposé à la prochaine assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la société de simplifier la structure du groupe en lui faisant absorber ses 2 filiales et de modifier la date de clôture annuelle des comptes de la société qui serait désormais le 30 juin de chaque année, avec un 1er exercice de 3 mois clos au 30 juin 2019.

En date du 26 avril 2019, la société REOF Holding Sàrl, actionnaire majoritaire de la Société, l'a informée, qu'une fois la cession de l'immeuble Newtime réalisée, conformément à ses engagements, elle mettrait en oeuvre une offre publique de retrait, visant la totalité des actions de la société qu'elle ne détient pas ainsi que les obligations convertibles en actions aux conditions suivantes :
- Prix par action de la Société : 1,20 euro
- Prix par obligation convertible en actions de la Société : 2,05 euros.
Cette offre publique de retrait pourrait être suivie d'un retrait obligatoire.

La question de continuité est posée

La société a lancé une consultation auprès de plusieurs établissements bancaires en vue de la souscription d'un nouvel emprunt hypothécaire adossé à l'immeuble Magellan qui permettrait de poursuivre le remboursement partiel du prêt non-bancaire. Le groupe dispose d'une trésorerie suffisante pour faire face à ses échéances dans les 12 prochains mois, soit jusqu'au 31 mars 2020.

Toutefois, au-delà de cette date, la société estime qu'elle pourrait ne pas avoir les moyens de rembourser dans sa totalité le prêt non-bancaire subordonné et l'obligation convertible en actions de la Société qui viennent à échéance le 31 juillet 2020. Au 31 mars 2019, le prêt non-bancaire subordonné s'élève à 79,9 ME et les obligations convertibles en actions à 28,1 ME. A la suite de la cession de l'actif Newtime, prévue le 15 mai 2019, la société envisage de rembourser 60 ME du prêt non-bancaire.

La société a donc l'intention de négocier avec ses créanciers, ou envisagera une augmentation de capital, une fois l'offre publique de retrait mise en oeuvre par REOF Holding S.à r.l. clôturée, et le cas échéant le retrait obligatoire réalisé. Si l'issue de ces négociations n'était pas favorable ou si la trésorerie obtenue à la suite d'une éventuelle cession ultérieure de l'actif Magellan n'était pas suffisante, le maintien du principe de continuité d'exploitation pourrait ne pas être approprié.

La cotation du titre Officiis Properties reprendra à compter du 3 mai 2019. Le titre était sur un dernier cours de 0,3 euro.

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