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Inea : ANR NDV /action stable à 54,1 euros

| Boursier | 162 | Aucun vote sur cette news

Le Conseil d'administration d'INEA, spécialiste de l'immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion...

Inea : ANR NDV /action stable à 54,1 euros
Credits Reuters

Le Conseil d'administration d'INEA, spécialiste de l'immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 26 juillet 2022 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2022.
L'effet dilutif de l'augmentation de capital réalisée en fin de semestre est absorbé dès cette clôture (ANR NDV /action stable à 54,1 euros malgré la hausse du nombre d'actions de 28%).

INEA a réalisé un premier semestre très dynamique.
A l'investissement d'abord, en acquérant deux nouveaux immeubles de bureaux, gérant de manière opportuniste son risque locatif :
-l'un récent de 12.700 m(2), entièrement loué à EDF, situé à Toulouse (quartier Basso Cambo), pour 40 ME (taux de rendement immédiat de 5,50%),
-et l'autre neuf de 8.533 m(2), acquis en VEFA pour 30 ME, situé à Montpellier, à livrer fin 2024 (taux de rendement potentiel de 6,20%).

Cherchant à optimiser son exposition régionale, INEA a cédé dans le même temps un immeuble neuf de 3.813 m(2) situé dans le quartier Basso Cambo à Toulouse, à un prix supérieur de 20% à la dernière valeur d'expertise. Avec la vente d'un autre immeuble plus modeste, portant le volume arbitré à 15,7 ME, INEA enregistre ainsi dans son compte de résultat consolidé un résultat exceptionnel de près de 2 ME.

Sur le plan locatif, INEA a signé près de 30.000 m(2) ce semestre, soit 30% de plus qu'au premier semestre 2021. La divisibilité des immeubles d'INEA lui permet de capter les demandes locatives de taille moyenne, qui pour l'heure animent en majorité les marchés régionaux ces derniers mois, les grandes demandes étant, elles, encore limitées dans un environnement macro-économique incertain.

Le chiffre d'affaires consolidé s'établit au final à 27,9 ME, en hausse de 7,4% par rapport à la même période de l'exercice précédent. La croissance est de 1,9% à périmètre constant, avec un effet de l'indexation encore limité (1,2%) par rapport à son niveau attendu sur l'année.

La croissance du chiffre d'affaires est obérée ce semestre par un manque à gagner de 3,4 ME lié au niveau de commercialisation des dernières VEFA et à la rénovation en cours de deux immeubles du patrimoine. Ces événements conjoncturels expliquent le retrait du résultat net récurrent sur 12 mois (-7%).
L'impact des cessions réalisées permet au cash-flow de s'afficher en hausse de 66% sur 12 mois.

Optimisation et renforcement des ressources

Malgré un contexte macro-économique troublé, la Société a opéré deux opérations de financement structurantes à des conditions compétitives au cours du premier semestre :
-en mars, la signature d'un crédit corporate de type SLL (Sustainability Linked Loan) d'un montant de 120 MEUR (réhaussable à 170 ME) et d'une durée de 5 ans prorogeable à 7 ans ;
-puis fin juin un renforcement de ses fonds propres via une augmentation de capital de 107,3 ME, réalisée sans décote sur le cours de bourse.

Grâce au placement immédiat des fonds propres levés en remboursement de lignes de crédit revolving, l'endettement de la société a été abaissé à 412 ME au 30 juin 2022 (contre 429 ME au 31 décembre 2021).

Le taux moyen d'endettement est stable sur 6 mois, à 2% (1,66% hors obligataire). La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts s'est allongée à la suite de la signature du SLL en mars 2022, et atteint 4,4 ans (contre 3,7 ans au 31/12/21).

La dette d'INEA reste largement couverte contre le risque de fluctuation des taux (à 80% contre 77% au 31 décembre 2021), et ce pour une durée supérieure à 3 ans.

INEA dispose en outre de 191 ME de lignes non tirées, qui portent la maturité de sa dette totale à plus de 5 ans et lui garantissent de pouvoir financer sa croissance future à un coût maîtrisé.

Poursuite de la création de valeur sur le patrimoine

INEA a enregistré ce semestre une forte création de valeur sur son patrimoine (+32 ME à périmètre constant droits inclus), dans la lignée des semestres précédents. Cette revalorisation reflète la maturité des marchés sur lesquels INEA opère (bureaux neufs en régions et logistique urbaine) et la qualité du portefeuille constitué.

Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts s'établit à 5,75% contre 5,87% au 31 décembre 2021.

Un cours de bourse résilient

Le cours de l'action a progressé de 8% sur 12 mois, clôturant à 43,9 euros au 30 juin 2022.
Sur le premier semestre 2022, marqué par un contexte de marché particulièrement difficile, le titre INEA signe la plus faible volatilité du secteur, avec un recul limité à 5%.

Cette résilience se retrouve dans la décote relativement limitée qu'affiche le titre par rapport à l'actif net réévalué : 23% droits compris (ANR NRV) et 19% hors droits (ANR NDV), contre respectivement 22% et 15% au 31 décembre 2021.

Philippe Rosio, Président-directeur général d'INEA, commente ces résultats semestriels : "L'absorption en un semestre de l'effet dilutif d'une augmentation de capital qui correspond à un renforcement de près de 30% de nos fonds propres atteste à nouveau de la pertinence de la stratégie d'investissement de la société. La performance boursière du titre, tant sa résilience que sa faible volatilité, la traduit tout aussi fortement. La qualité de notre actionnariat est également à souligner. En cette période agitée, nous comptons au cours des semestres à venir faire preuve d'opportunisme tout en restant prudents."

Prochain communiqué :
Chiffre d'affaires du 3ème trimestre 2022 : le 6 octobre 2022

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