Argan : le résultat net récurrent progresse de 5% au 1er semestre

Au 1er semestre, les revenus locatifs d'Argan se montent à 81,7 millions d'euros (76,2 ME au 30 juin 2021). Ils sont en croissance de +7%. Le résultat net récurrent part de groupe est en hausse de + 5%, à 58,2 ME au 30 juin 2022, représentant 71% des revenus locatifs. L'exceptionnel résultat net part du groupe de 321,7 ME s'explique essentiellement par la très importante variation de juste valeur positive du patrimoine de 265 ME au 1er semestre 2022.

Le patrimoine livré (hors actifs immobiliers en cours de développement) s'établit à 3.300.000 m2 au 30 juin. Sa valorisation s'élève à 4,03 MdsE hors droits (4,24 MdsE droits compris), en hausse de +8% par rapport au 31 décembre 2021.
La valorisation du patrimoine livré, à 4,03 MdsE, fait ressortir un taux de capitalisation à 4,1% hors droits (3,9% droits compris) en baisse par rapport au taux de 4,3% hors droits du 31 décembre 2021.
La durée ferme résiduelle moyenne des baux reste stable, à 5,8 ans (5,9 ans au 31 décembre 2021).

L'âge moyen pondéré s'établit à 10 ans. Le taux d'occupation du patrimoine est de 99%, stable par rapport à fin-décembre 2021. Toutefois, la commercialisation en cours du site à Ferrières (77) devrait permettre au groupe de retrouver un niveau de 100% au début de l'année 2023.

Baisse du ratio d'endettement

La dette financière brute relative au patrimoine livré s'établit à 1,9 MdE. Après prise en compte de la trésorerie résiduelle, la LTV nette (dettes financières nettes/valeur d'expertise hors droits) baisse à 41% au 30 juin 2022.Argan anticipe un ratio LTV à fin 2022 proche du ratio LTV de 43%, publié à fin-2021.
La dette se compose de 33% d'obligations à taux fixe, de 31% de prêts amortissables à taux fixes, de 29% de prêts amortissables à taux variables couverts et de 7% de prêts amortissables à taux variables. Le taux moyen de la dette au 30 juin 2022 est en baisse de 15 bps à 1,35% et sa maturité est de 6,5 ans.

Hausse de l'ANR EPRA de continuation

Le NRV (l'ANR de reconstitution) s'établit à 114,7 euros par action au 30 juin (+12% sur 6 mois).
Le NTA (l'ANR de continuation) s'établit à 103,1 euros par action au 30 juin (+12% sur 6 mois).
Le NDV (l'ANR de liquidation) s'établit à 103,6 euros par action au 30 juin (+13% sur 6 mois).

Cette hausse significative de +11,3 euros de l'ANR EPRA NTA par action par rapport au 31 décembre 2021 provient du résultat net par action (+2,2 euros), de la variation de valeur du patrimoine (+ 11,5 euros), du paiement du dividende en numéraire (-0,9 euro) et en actions (-1,5 euro).

Perspectives

La période de forte inflation aura un impact direct sur la hausse des loyers par le biais de l'ILAT, l'indice des loyers des activités tertiaires. Argan anticipe une indexation de ses loyers autour de +4% en 2023. Dans cette période de forte inflation, l'ILAT devrait soutenir la croissance des revenus locatifs au cours des prochaines années.

Les loyers de marché devraient aussi progresser au cours des prochaines années du fait d'un déséquilibre entre une demande locative soutenue (2,9 millions de m2 de prise à bail au S1-2022, en hausse de +14% par rapport à la moyenne 10 ans), une offre immédiate toujours plus contrainte (en baisse de -25% sur 1 an) et d'une hausse des coûts de la construction. En France, la vacance est désormais de 3,6%, ce qui constitue un plus bas historique. Dans les régions les plus attractives comme l'Ile-de-France, la vacance se situe autour de 3%.

Argan possède un pipeline de projets à livrer d'ici fin 2023 de 170.000 m2, entièrement pré-loués.
De plus, l'acquisition en cours, avec un bail de 12 ans ferme, et qui devrait intervenir en octobre 2022 viendra également soutenir la progression des revenus locatifs du groupe.

L'inflation des coûts de construction au 1er semestre a été de l'ordre de 15 à 20% mais elle ne concerne que les coûts des nouveaux programmes. En conséquence, Argan se fixe l'objectif de maintenir un écart minimum de 300 pbs entre le rendement locatif et le coût de la dette hypothécaire adossée à chaque programme.

"La croissance des loyers provenant de l'indexation, de la hausse des loyers de marché et de nos développements soutiendra la bonne tenue des valorisations du groupe, compensant ainsi une éventuelle hausse des taux de capitalisation", explique le management qui ajoute : "Notre dette hypothécaire (67% de notre dette au S1-2022) a l'avantage de s'amortir chaque année et ne nécessite pas de refinancements sur les marchés. Seule notre dette obligataire émise en 2021 devra faire l'objet d'un refinancement en 2026, étant précisé que notre dette obligataire de 130 ME émise en 2017 est déjà provisionnée pour un remboursement en juillet 2023 sans refinancement".