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RÉSIDENTIEL ALLEMAND : UN MARCHÉ STRUCTURELLEMENT PORTEUR

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La demande bénéficie d’un contexte économique, financier et fiscal favorable. Elle alimente un déficit de logements chronique dans les grandes villes, une opportunité pour les promoteurs d’autant que le prix du foncier reste mesuré.

L’Allemagne est-elle le nouvel eldorado pour les promoteurs immobiliers en Europe La question mérite d’être posée au regard de l’intérêt croissant porté à ce marché. Pour mieux comprendre la situation outre-Rhin, un petit retour en arrière s’impose. Jusqu’au milieu des années 1990, le marché immobilier résidentiel allemand était similaire à son homologue français, avec un équilibre entre propriétaires et locataires. Avec l’entrée en vigueur de la liberté de circulation entre les deux Allemagnes, les banques - confrontées à un afflux croissant de demandes de crédit peu solvables, ont durci les conditions d’octroi, exigeant en moyenne un apport de 50 % et une durée de remboursement limitée à 10 - 12 ans. Le marché est alors devenu principalement locatif, avec une proportion de 60 % de locataires au niveau national, atteignant même des pics dans certaines villes comme Stuttgart (85 %). Les prix ont stagné entre 1995 et 2010, aboutissant même à une relative dévalorisation du prix du m2 par rapport à l’épargne.

Indices des prix de l'immobilier résidentiel en France et en Allemagne (1990-2010)

La situation a commencé à changer avec la crise des subprimes qui a redonné leurs lettres de noblesse aux actifs tangibles, puis avec la crise de la dette en Europe. L’un des premiers réflexes, lorsque l’on sent l’avenir incertain, est de sécuriser le toit sous lequel on vit. De fait, les Allemands sont aujourd’hui de plus en plus nombreux à accéder à la propriété. En outre, la société allemande connaît aussi une profonde mutation. En effet, contrairement à la France qui compte près de 40 villes de plus de 100 000 habitants, l’Allemagne - plus régionalisée du fait de son organisation en landers - en totalise le double. Les jeunes générations se rapprochent de plus en plus des centres-villes et des périphéries. Ainsi, 74 % du déficit en logement des grandes villes est dû à ce flux migratoire interne. De plus, la taille des foyers a tendance à se réduire : de 2,3 personnes en moyenne en 1990, elle est passée à moins de 2 en 2016, et devrait descendre sous la barre des 1,9 en 2030. Le nombre de foyers célibataires a crû de 12 millions en 1991 à près de 16 millions en 2016, représentant 41 % de l’ensemble des foyers. Des tendances qui créent de nouveaux besoins, sans compter l’effet que pourrait avoir les relocalisations en Allemagne que devrait entraîner le Brexit.

Cette demande bénéficie d’un contexte économique, financier et fiscal favorable. En premier lieu, l’immobilier reste un actif sous coté. A Berlin par exemple, le prix moyen du m2 se situait à 2 000 euros en 2010. Aujourd’hui, même s’il s’est bien repris (à 3 800 euros), il reste très en deçà de ce qui se pratique à Londres ou à Paris, laissant encore une belle marge d’appréciation. En outre, la politique monétaire accommodante en Europe a poussé les banques à assouplir leurs conditions de crédit. Il n’est plus exclu de trouver un financement immobilier sur 20 à 25 ans, sans demande d’apport initial. Enfin, le système des loyers outre-Rhin est caractérisé par une sorte d’effet miroir avec le prix de l’immobilier. Le rendement locatif demeure donc attractif, aux alentours de 5 % à 6 %, avec une fiscalité très intéressante car quasi nulle.

Ces facteurs contribuent à alimenter une demande accrue pour l’immobilier résidentiel allemand. Elle se concrétise par un déficit chronique de logements dans les grandes villes. Ainsi, ce sont près de 100 000 logements qui manquent à Berlin actuellement, un chiffre appelé à croître de 20 000 unités par an. Dans les principales villes allemandes, la pénurie devrait dépasser les 550 000 logements d’ici 2030. Ce marché est donc très attractif pour la promotion immobilière, d’autant que le prix du foncier demeure faible. En Allemagne, le coût du foncier représente 10 à 20 % du montant total de l’opération immobilière. Il permet d’atteindre des coefficients multiplicateurs élevés entre le montant de l’investissement initial et la valeur de sortie à terme. Cela est le cas en particulier dans la transformation d’actifs non core en actifs résidentiels à forte valeur ajoutée, où ce coefficient atteint 5 à 6 au minimum, alors qu’il tourne autour de 3 en France. C’est particulièrement le cas dans les bâtiments classés qui bénéficient en outre d’un avantage fiscal accordé aux acquéreurs par l’Etat allemand.

C’est l’ensemble de ces perspectives positives que Horizon AM tente de capter à travers son fonds Opportunité Pierre 2. Nous avons lancé le financement de cinq opérations d’exceptions dans des agglomérations dont le marché du logement est en plein essor comme Berlin et Hambourg. Une politique de sélection d’actifs rigoureuse permettra de faire bénéficier les investisseurs d’une perspective de rendement attractif de l’ordre de 8 %.

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