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Entre attractivité et risques : quel avenir pour le Crowdfunding Immobilier ?

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Entre attractivité et risques : quel avenir pour le Crowdfunding Immobilier ?
Credits  ShutterStock.com

CM Economics et Eden Finances publient ce jour une étude exclusive dédiée au crowdfunding immobilier. L’étude est basée sur l’administration d’un questionnaire auprès de 42 plateformes de crowdfunding immobilier français et sur une analyse approfondie des contextes économiques, réglementaires et juridiques.

Notre première étude avait mis en exergue un certain nombre d’interrogations. Aujourd’hui, notre travail « Entre attractivité et risques : quel avenir pour le crowdfunding immobilier ? » fait ressortir de nouveaux résultats statistiques inédits. On retiendra surtout que, deux ans après la mise en place, en France, d’un cadre réglementaire dédié au financement participatif, l’engouement constaté en 2015 pour le crowdfunding immobilier est toujours aussi fort :

 

  • Le nombre de plateformes ayant une activité en totalité ou en partie dédiée aux financements de l’immobilier est passé de 26 plateformes à fin 2015 à 42 plateformes à fin juin 2017 ;
  • De plus, on ne compte pas moins de 19 nouveaux entrants, 3 sortants et 4 en inactivité apparente, depuis notre dernière étude ;
  • Surtout les montants annuels investis ont progressé de plus de 50% et atteignent 68,5M€ en 2016, « tirant » ainsi le marché du crowdfunding. Le nombre de projets financés bénéficie d’une moindre augmentation, 161 projets en 2016 après 115 projets en 2015, impliquant consécutivement une augmentation de la taille moyenne des projets ;
  • L’industrie reste néanmoins toujours largement dominée par les acteurs historiques qui concentrent l’essentiel des montants et des projets financés : les 5 premières plateformes représentent plus de 75% du total des fonds levés.

 

Le crowdfunding immobilier, jusqu’alors en grande partie destiné au financement de projets de promotion immobilière, élargit également son champ d’action, tant en matière de types de projets financés que de destinations opérationnelles de ces projets :

  • Aux côtés des autres projets déjà financés, aménagement/rénovation ou investissement locatif, apparaissent de nouveaux types de projets : Marchand de biens, Refinancement direct des fonds propres du promoteur, financement entrepreneurial du promoteur… Ainsi en 2016, près de 15% des projets financés par les plateformes de crowdfunding immobiliers sont d’un type nouveau ;
  • Le financement de projet immobilier résidentiel libre, reste également le principal type de projet, mais les biens financés concernent aujourd’hui aussi bien l’hôtellerie que le financement d’établissement de santé, les logements étudiants ou encore les terrains viticoles.

 

Le crowdfunding immobilier se démocratise aussi auprès des particuliers, avec une baisse très nette du montant moyen investi qui recule de près de 40%. On note par ailleurs que les rémunérations proposées aux investisseurs tendent à se normaliser, avec des fourchettes beaucoup plus étroites. Il en va de même pour la structuration des frais prélevés, tant au niveau du porteur de projet que de l’investisseur. On constate cependant encore quelques difficultés dans l’arbitrage rendement/risque. 

En matière de pratiques opérationnelles, l’industrie se structure à la recherche d’une maturité certaine :

  • Capital social des plateformes et taille des équipes se renforcent ;
  • Près de 70% des plateformes exercent sous un statut réglementé dédié au crowdfunding (CIP, IFP, PSI). Ainsi encore 14 plateformes sur 42 ne disposent pas d’un statut dédié au crowdfunding ;
  • Les montages tendent à se « normaliser » pour plus de transparence, sans y parvenir totalement. On peut constater que le montage le plus répandu est formé par une société holding SAS qui lève les fonds via des obligations et qui « investit » ensuite dans une SAS, via des obligations, des actions ou du compte courant. Une nouveauté : 28% des levées de fonds sont réalisées directement par le porteur de projet (majoritairement une SAS ou en financement corporate), sans aucune société holding interposée, via une émission obligataire.
  • La mise en place de bonnes pratiques au sein de l’industrie semble être la norme, avec près de 70% des plateformes adhérent à une ou plusieurs associations professionnelles spécialisées sur le crowdfunding.

 

Cette étude propose pour la première fois, et de manière unique, une analyse détaillée des sorties du crowdfunding immobilier. L’émergence et la croissance rapide du segment en 2014 et 2015 avaient fait craindre des défaillances en chaine et des difficultés de remboursement à terme. Au-delà des cas ayant défrayés la chronique, les premières données disponibles montrent pour le moment que les sorties déjà réalisées se sont effectuées aux horizons et à la rémunération initialement prévus.

Enfin l’étude dresse une analyse des bénéfices et inconvénients pour chacune des parties prenantes en mettant notamment en avant :

  • Les investisseurs : de nombreux éléments ont contribué, en France, à porter à 2,6 millions de personnes le nombre d’investisseurs en crowdfunding en 2016 (+60% en crowdfunding immobilier). Ils ne doivent cependant pas faire oublier que le rendement associé à un placement rémunère en théorie le risque encouru, ce qui ne semble pas toujours être le cas, à plusieurs égards.
  • La promotion immobilière : n’est-ce pas vendre à un prix défini et figé, sans connaître préalablement le prix exact ?! la nécessité de fonds est prégnante… le crowdfunding peut y répondre de multiples manières ! mais cet outil 2.0 peut être à double tranchant.
  • Sans oublier notamment les intermédiaires et les autres acteurs professionnels de ce marché, et les plateformes elles-mêmes.

 

Selon Suchman [1], il existe trois types de légitimité : « la légitimité normative qui est une évaluation morale ; la légitimité pragmatique qui est fondée sur une évaluation (en termes de coûts, par exemple) ; et enfin, une entité acquiert de lalégitimité cognitive si elle obtient le statut de taken-for-granted[2]».

L’État des lieux de cette étude montre que le crowdfunding a acquis une légitimité normative du fait de l’émergence des statuts réglementaires.

Les coûts risquent de détériorer la légitimité pragmatique de certaines plateformes de crowdfunding.  Il semble que peu d’acteurs parviendront à s’installer durablement.

Les enjeux actuels et futurs sont, non seulement, de conforter cette légitimité pragmatique, mais aussi de mettre en place une efficience dans la gouvernance avec la foule afin d’obtenir le statut de taken-for-granted, qui semble devoir passée a minima par une transparence accrue.

 

POUR PLUS D'INFORMATIONS CONSULTEZ LE SITE DEDIE EN CLIQUANT ICI

 

[1] Suchman, M. C., 1995, « Managing legitimacy : Strategic and institutional approaches ». Academy of Management Review, 20, p. 571-611

[1] Etre considéré comme allant de soi ; être apprécié à sa juste valeur

 

 

 

 

 

 

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