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Prise de pouls du secteur : examen des sociétés foncières (REIT) spécialisées dans l’immobilier de santé

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Prise de pouls du secteur : examen des sociétés foncières (REIT) spécialisées dans l’immobilier de santé
Credits  ShutterStock.com
Funds Watch

Deux articles parus fin janvier ont été très révélateurs de la demande latente dans l’immobilier de santé, notamment les logements pour « seniors », dans les marchés du monde entier. Selon le premier article, publié par la BBC, des retraités japonais choisissaient délibérément de commettre des délits pour se faire incarcérer afin de bénéficier du toit et des soins de santé gratuits de la prison du fait de leur prise en charge par l’État[1]. Le même jour, le quotidien néerlandais Financieel Dagblad a publié un article sur l’engouement des investisseurs pour l’immobilier de santé[2].

L’anecdote quelque peu insolite de la BBC montre à quel point la demande s’accroît dans l’éventail des besoins en soins de santé, tirée par l’évolution démographique et l’augmentation du niveau de vie, et comment elle impacte l’offre immobilière. Ces articles nous ont incités à nous pencher sur la demande en santé dans les marchés où nous investissons, ainsi que sur ses implications pour les sociétés foncières cotées propriétaires d’actifs dans l’immobilier de santé.

L’immobilier de santé est un important segment au sein des portefeuilles d’immobilier tertiaire des foncières cotées aux États-Unis : il représente environ 13 % du secteur des REIT américaines[3] en termes de capitalisation boursière. Il se développe également en Europe et en Asie. Outre de solides fondamentaux de la demande, on considère qu’il offre aux investisseurs publics et privés, un revenu stable à long terme qui est généralement supérieur à celui procuré par le secteur des REIT dans son ensemble. La conviction selon laquelle il existe un manque de biens immobiliers adéquats pour répondre aux besoins en matière de soins de santé d’une population vieillissante s’est renforcée. Elle a d’ailleurs commencé à aiguiser l’appétit des investisseurs immobiliers néerlandais.

Immobilier de santé : un secteur diversifié et porteur

La santé est l’un des principaux secteurs de l’économie. Elle représente environ 10 % des dépenses aux Pays-Bas et 17 % du PIB américain[4]. On recense 33 foncières spécialisées dans la santé dans le monde, soit une capitalisation boursière totale de plus de 127 milliards de dollars et situées pour 90 % aux États-Unis.

L’immobilier de santé comprend plusieurs sous-segments qui sont classés selon le domaine de spécialité de leurs locataires, notamment :

  • les logements / résidences pour seniors ;
  • les maisons de retraite médicalisées ;
  • les immeubles à vocation médicale ;
  • les hôpitaux ;
  • les cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR) ; et
  • les laboratoires scientifiques et d’analyses médicales.

Les logements pour seniors proposent un hébergement et des services médicaux aux ménages âgés, allant des résidences autonomie aux résidences-services en passant par les établissements adaptés aux personnes souffrant de « troubles de la mémoire ». Généralement propriétaires des murs, les foncières louent ses structures à leurs exploitants dans le cadre de baux triple net ou engagent une société pour se charger de leur exploitation.

Les immeubles à vocation médicale sont un autre sous-segment important. Ils accueillent des praticiens médicaux qui les louent. Ces bâtiments et les hôpitaux constituent les principaux secteurs de l’immobilier de santé aux États-Unis, représentant plus de 70 % des biens en termes de valeur. Historiquement, les REIT ont présenté une exposition d’environ 33 % aux cabinets médicaux, tandis que 46 % de leurs actifs relèvent du secteur des logements destinés aux seniors.

Dividende démographique : accroissement de la demande en soins de santé

La demande en soins de santé est en grande partie tirée par le vieillissement de la population dans les pays développés et, de plus en plus, dans les pays émergents. Les personnes âgées ont besoin de plus de soins et, à mesure qu’elles se fragilisent, de maisons de retraite ou de structures d’hébergement spécialisées. Aux Pays-Bas, par exemple, la population âgée de plus de 65 ans devrait augmenter de 40 % d’ici à 2050 (source : CBS 2018). Aux États-Unis, elle devrait croître de plus de 50 % (source : US Census Bureau, 2017).

Les besoins de prestations de soins de santé dans des pays comme les Pays-Bas et les États-Unis sont déjà importants, et l’augmentation de la population de personnes âgées devrait accroître la demande d’établissements médicaux. La tendance n’a pas échappé aux investisseurs sur le marché néerlandais : en 2018, les transactions dans l’immobilier de santé ont augmenté de 35 %, bénéficiant d’une variété de sources de capital. Le volume d’investissement est passé de 100 millions d’euros en 2009 à 1 milliard d’euros en 2018[5].

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