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L'UNEP : "L'immobilier est un objet de consommation qui s'adapte à la demande"

| AOF | 325 | 1 par 1 internautes
L'UNEP : "L'immobilier est un objet de consommation qui s'adapte à la demande"
Credits  ShutterStock.com


Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), qui permettent d'investir dans l'immobilier professionnel, ont eu le vent en poupe. Depuis quelques mois, certains redoutent l'impact de la crise sanitaire sur leur rendement. Interrogé par l'AOF, Christian Cacciuttolo, président de l'UNEP - Union Nationale d'Epargne et de Prévoyance, tempère cette inquiétude.

1) L'épidémie de la Covid-19 ne signe-t-elle pas la fin de l'âge d'or des SCPI ?

Selon moi, en cas de crise majeure la SCPI devrait tout comme l'or jouer son rôle de valeur refuge et avec la certitude que c'est une des seules classes d'actifs à distribuer des dividendes. Prenons par exemple Sofidy, dont la principale SCPI est Immorente. Elle capitalise plus de trois milliards d'euros et compte plus de 3000 lots et 5000 locataires. Sur ces 5000 locataires, 1000 locataires ont sollicité une renégociation de leur contrat ou une annulation de leurs loyers lors de la crise du Covid-19. Sur ces 1000 demandes, environ 500 étaient recevables, sachant qu'une partie d'entre eux étaient déjà en difficulté avant même la crise. Ce segment, déjà fragile, n'a représenté que 7% de loyers perdus. Pour les autres, Sofidy a aménagé les termes du bail.

Résultat, la performance globale de la SCPI pourrait se situer entre 4,1% et 4,25% cette année après 4,5% en 2019, soit un repli de la performance très mesuré au regard de la crise et qui s'explique par la mutualisation des risques. De plus, il faut savoir que le taux d'occupation des lots d'une SCPI se situe traditionnellement entre 85% et 88%, dès lors, l'impact de quelques défauts sur ce taux est négligeable. Bien sûr, si la crise venait à perdurer plusieurs années, la performance des SCPI s'en trouverait dégradée.

2) L'immobilier reste donc une valeur sûre ?

L'immobilier est un objet de consommation qui s'adapte à la demande. Dès lors, l'emplacement revêt une importance capitale. L'exemple des agences bancaires en centre-ville est révélateur. Dans les années 90 et début 2000, les banques ont remplacé les petits commerces et autre bars. Aujourd'hui, la tendance s'est inversée et les agences bancaires ferment pour laisser de nouveau la place aux bars et autres lieux de convivialité plébiscités par les habitants des villes.

De même, beaucoup ont cru qu'Internet allait provoquer la chute de la Fnac et de ses magasins de très grandes tailles. Le groupe s'est adapté en ouvrant une myriade de boutiques de tailles plus modestes en centre-ville où les consommateurs récupèrent leurs commandes passées sur le net, et pourquoi pas, achètent d'autres produits au passage.

Autre exemple, le segment de la logistique a explosé avec la problématique de la livraison du dernier kilomètre. La demande d'entrepôts n'a jamais été aussi forte.

3) Ne craignez-vous pas cependant que l'essor du télétravail n'affecte l'immobilier de bureau ?

Le marché du bureau va sans doute évoluer, mais pas autant que certains le prédisent avec l'essor supposé du télétravail. Certes, ils vont être réaménagés, avec des zones plus conviviales, des salles de réunion plus spacieuses et davantage de bureaux fermés. Dans cette perspective, les sociétés chercheront davantage de mètres carrés. Cette tendance, bien sûr, ne se dessinera que dans les bons emplacements, ceux qui offrent une qualité de vie satisfaisante aux salariés, soit en centre-ville où sa périphérie mais très bien desservis en infrastructures de transports.

De toute manière, on manque de mètres carrés dans les grandes villes et la demande est supérieure à l'offre, tant dans le résidentiel, les campings et les bureaux. Fort de ce constat, les SCPI, qui achètent par millésime, réorientent leurs investissements pour s'adapter à la demande.

4) Dans ce contexte tourmenté, quels conseils donneriez-vous à un épargnant ?

Il est peut être judicieux d'intégrer des SCPI dans une assurance vie afin d'en doper son rendement. Il faut juste veiller à ne pas se voir infliger des frais importants, ceux de l'assurance vie et ceux propres à la gestion des SCPI. Je recommande de sélectionner des SCPI où le risque de liquidité est couvert par l'assureur. Par ailleurs, certains investisseurs pourraient porter leur attention sur les SCI, qui dégagent un peu moins de rendement mais qui souffrent de frais de gestion plus faibles. Dès lors, elles sont plus rentables à court terme. Globalement, si l'on compare toutes les classes d'actifs, l'immobilier offre le meilleur rendement à un horizon de 10 à 15 ans.

Aussi, Chez l'UNEP, nous privilégions, schématiquement une allocation de portefeuille avec 60% en immobilier (au ¾ de SCPI) et 40% en actifs financiers (15% en fonds en euros et 25% en OPCVM). Nous conseillons d'intégrer des SCPI dans un contrat d'assurance-vie afin de sécurité la performance et la régularité, mais attention aux frais (tous les contrats ne se valent pas !).

Propos recueillis par Pierre-Jean Lepagnot

source : AOF

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