KLEPIERRE clôture l'offre de rachat sur une obligation de Corio

(AOF) - Klépierre a clôturé le 16 avril 2015 l'offre de rachat, lancée le 8 avril 2015, portant sur une obligation de 500 millions d'euros émise par Corio N.V. Le montant nominal apporté à l'offre s'élève à 208 millions d'euros pour cette obligation à échéance janvier 2018 et offrant un coupon de 4,625%. Ce montant représente un taux d'apport de 41,6%. Pour mémoire, le lancement de cette opération s'était accompagné le même jour d'une émission de 750 millions d'euros d'obligations à 8 ans. La marge avait été fixée à 65 points de base au-dessus du taux de swap portant le coupon à 1%.
Ces transactions ont pour effet d'améliorer le profil de la dette du groupe immobilier spécialisé dans les centres commerciaux tout en matérialisant des synergies de coûts de financement résultant de la fusion avec Corio, finalisée au premier trimestre 2015.
AOF - EN SAVOIR PLUS
Les points forts de la valeur
- Société d'investissement immobilier cotée (SIIC), co-leader avec Unibail-Rodamco des centres commerciaux depuis sa fusion, début 2015 avec le néerlandais Corio, et dotée d'un patrimoine de 13,8 Mds à fin 2014 ;
- Après 2,5 Mds de cessions d'actifs en 2014, recentrage sur les très grands centres commerciaux- surface supérieure à 35 000 m2 ou de plus de 6 M de visiteurs par an- et sur les zones les plus dynamiques d'Europe -France-Belgique, Scandinavie et Italie représentant 83 % des revenus locatifs ;
Pipeline de développement de 3,7 Mds dans les pays à fort potentiel de croissance à long terme, avec un taux d'occupation de 97 % ;
- Situation financière saine avec un LTV (loan-to-value ou ratio de dette/fonds propres) inférieur à 40 % ;
- Spéculations sur une entrée dans le CAC 4O au printemps 2015.
Les points faibles de la valeur
- Incertitudes liées à l'intégration de Corio, notamment sur les synergies attendues, de 85 M par an jusqu'en 2018 ;
- Dilution de la part des actionnaires de Klépierre en raison de l'augmentation de capital (1,14 action pour 1 action Corio) ;
- Encore une petite exposition à l'Espagne (3,5 % de la valorisation après cessions à Carrefour), marché très tendu, et difficultés persistantes en Europe centrale ;
- Valeur relativement chère avec un beau parcours boursier depuis l'entrée dans le capital de Simon Property, qui a entraîné une suppression de la décote sur ANR.
Comment suivre la valeur
- Valeur défensive en raison de la déconnexion entre le montant des loyers perçus par la foncière d'une part, et le chiffre d'affaires des commerçants, d'autre part ;
- Deux ratios à surveiller, celui de l'Actif net réévalué ou ANR, donnée clé du secteur foncier en Bourse, et celui du taux de vacance, indicateur de tendance du marché immobilier. Evaluation de la valorisation boursière en comparant le cours de Bourse à cet ANR par action ;
- Corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt ;
- Spéculations sur une cession de Klémurs après la vente, à la fin du 1er semestre 2014, de l'activité bureaux ;
- Retombées des grands projets : extension de Val d'Europe et développement du centre marseillais Prado en France, extension de Hoog Catharijne aux Pays-Bas ;
- Objectif 2015 d'un cash flow courant par action entre 2,1 et 2,5 par action, qui génèrerait une hausse de la distribution ;
- Capital éclaté avec 3 actionnaires dotés de fortes positions : BNP Paribas pour 15,9 %, l'américain Simon Property Group pour 19,5 % et APG, ancien porteur de Corio pour 14 %.
LE SECTEUR DE LA VALEUR
Immobilier
En immobilier résidentiel l'année 2014 a été difficile, marquée par une baisse des ventes de logements neufs, des mises en chantier en recul et des prix moyens en diminution de près de 3%, au niveau national, dans l'ancien. Dans ce contexte, l'activité des promoteurs immobiliers pâtit de l'incertitude quant à la réalisation de certains projets. En revanche, les investissements en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, immobilier logistique et locaux industriels), ont enregistré un boom l'an passé. Près de 24 milliards d'euros (dont 17 milliards rien qu'en Ile de France) ont été investis en 2014 sur ce créneau, qui a bénéficié d'un bond des investissements de 57% en un an, selon certains professionnels. Cette forte progresion s'explique par le fait que, même si les loyers des bureaux et commerces ont eu tendance à baisser en 2014, cet investissement locatif offre une rentabilité très attractive par rapport aux autres placements sans risque. L'explosion de ces investissements est généralisée à l'Europe, où 206 milliards d'euros ont été investis en 2014. Cela représente la troisième meilleure année historique, après 2006 et le record de 2007 (275 milliards).

AOF